宅建まとめ過去問解説「法令上の制限2」建築基準法、道路、高さ制限

今回の宅建試験の直前まとめは、「法令上の制限」過去問解説の2回目です。

前回の「直前まとめ:法令上の制限」は、「都市計画区域・準都市計画区域・都市計画」「開発許可制度」でした。

今回は引き続き「建築基準法」「道路」「用途や高さの制限」など毎年宅建試験で出題されている重要事項を解説します。

宅建の法令上の制限:過去問解説:建築基準法、道路、高さ制限

建築基準法

建築基準法とは、建物の構造、設備、敷地等について、その最低限の基準を定めている。

単体規定と集団規定

単体規定 全国どこでも適用個々の敷地、建築物の衛生、安全性の確保
集団規定

都市計画区域・準都市計画規定のみ適用良好な集団的建築環境の確保

道路の制限、建築物の高さ、防火地域・準防火地域などの制限

集団規定は、他に知事指定区域等でも地方公共団体条例規制できる。

建築確認申請が必要な建築物

建築主は、建築物の工事に確認の申請書を提出して建築主事の確認を受け、確認済証の交付を受けなければならない。

◯=確認必要、 X=確認不要

建築は「新築」「増築」「改築」「移転」を含む

建築物の修理・規模 建築 修繕模様替 用途
変更
【全国】
(1)特殊建築物
その用途に供する部分が100㎡を超える

【全国】(2)木造の大規模建築物

階数3以上、延面積500㎡を超える
高さ13mまたは軒高9mを超える

(3)木造以外の大規模建築物

階数2以上、延面積200㎡を超える

【一定の区域】
(4)一般建築物(上記(1)〜(3)以外の建築物)
X

【特定行政庁】

建築主事がいる市町村の区域では「市町村長」、
その他の市町村の区域では「都道府県知事」を言う。

【特殊建築物】

不特定多数の者が出入りする建物で、学校、劇場、百貨店、共同住宅、倉庫、自動車車庫、危険物の貯蔵庫など。

事務所、戸建住宅は特殊建築物とは違う。

構造計算適合性判定

一定の建築計画について、建築基準法20条の構造審査を必要とする場合、建築主は、構造計算適合性判定を求めなければならない。

求められた日から14日以内に、知事等は、その結果を記載した通知書を「申請者」に交付しなければならない。

中間検査

特定工程にかかわる工事が終了した場合に、その都度、建築主建築主事に求める検査をいう。

中間検査合格証交付を受けた後でなければ、特定工程の工事は施工できない。

【特定工程】

3階以上共同住宅床・梁に鉄筋を配置する工事工程のうち、2階及びこれを支持する梁に鉄筋を配置する工事の工程」などがある。

道路関係等による制限

接道義務

建築基準法上の道路に2m以上接していない土地には、建物を建てられなければ、緊急車両は入れないし、住民も逃げられないので接道義務があり。

敷地の周囲が空地なら適用なし、車両の進入は自在だから。

2項道路

建築基準法上の道路は、原則として幅員4m以上なければならないが、2項道路は4m未満でも接道義務の道路に含まれる

【指定要件】

・昔からあった道路

・建物が道路沿いに立ち並んでいる

特定行政庁指定が必要である

中心線から左右に2m後退したところが道路の境界線

建築物の用途制限

用途地域の指定のない区域(市街化調整区域を除く)内においては、
「床面積の合計が10,000㎡を超える店舗・飲食店・展示場・遊技場等」は建築してはならない。

白地地域(線引きしていない都市計画区域のうち、用途地域の指定のない区域)

【店舗の用途に供する建築物 床面積の合計が10,000㎡超 建築可能な場合】

「近隣商業地域」「商業地域」「準工業地域」は可能

用途地域の制限は覚えておきましょう!

(詳しくは参考記事:「建築物の用途制限:用途地域」)

容積率・建ぺい率

容積率の意味、前面道路の幅員による制限(法定乗数の数値)の整理。

建蔽率の意味、商業地域などの指定建蔽率緩和規定をチェック!

容積率

法定乗数は、原則として、住居系10分の4それ以外10分の6。

延べ面積の不算入に、エレベーターの昇降路の部分は全て、備蓄倉庫蓄電池に供する部分は、総床面積の50分の1は算入しない。

容積率の制限

容積率の制限は、都市計画で定めた数値によるが、前面道路の幅員が12m未満である場合には、幅員のメートルの数値に10分の6又は10分の4を乗じたもの以下でなければならない。

建蔽率

建築面積(主に1階部分の水平投影面積)を敷地面積で除したもの。

建蔽率が10分の8で、かつ、防火地域内耐火建築物については、建蔽率が無制限になる。

【建蔽率の緩和規定】

1)建蔽率の限度が8/10とされている地域以外 (商業地域入らない)で、かつ、防火地域内にある耐火建築物 → 原則+1/10

2)角地等で特定行政庁が指定するものの内にある建築物 → 原則+1/10

3)上記、1)と2)のいずれにも該当する建築物 → 原則+2/10

外壁の後退距離

第1種低層・第2種低層地域においては、都市計画で、建物から敷地境界線までの距離を定めることができる。

この後退距離は、1mまたは1.5mとしなければならない。

敷地面積の最低限度

敷地の細分化を抑制するために、都市計画では建築物の敷地面積の限度を定めている。

建築物の敷地面積の最低限度200㎡を超えてはならない。

用途地域に関する都市計画で定める。

建築物の高さ制限

【絶対高さ制限】

第1・2種低層地域限定。

しかし、学校等は特定行政庁の許可があれば適用しない。

【道路斜線制限】

都市計画区域・準都市計画区域の全域で適用される。

用途地域の指定のない区域

【隣地斜線制限】

絶対高さ制限のある「第1・2種低層地域」「田園住居地域以外の地域で適用。

用途地域の指定のない区域

【北側斜線制限】

日影規制のある「第1種・第2種中高層住居専用地域」では適用されない。

・「第1種、第2種低層住居専用地域」
・「田園住居地域」
5m
・「第1種・第2種中高層住居専用地域」 10m

【日影規制】

地方公共団体条例で指定した区域に適用。

商業地域」「工業地域」「工業専用地域」には指定されない

【建築物の高さ制限のポイント復習】

(詳しくは参考記事:「建築物の高さの制限」より)

防火地域・準防火地域の制限

防火地域と準防火地域の規制の違いをおさえる!

【防火地域で規制の対象になる建物】

1)階数が3(地階も含む)以上

2)延面積100㎡超

・耐火建築物
3)その他 耐火建築物または耐火建築物

防火地域で規制対象となる建築物】

1)地階を除く階数が4以上
2)延べ面積1,500㎡超
・耐火建築物
3)延面積500㎡超1,500㎡以下 耐火建築物または耐火建築物
4)地階を除く階数が3 耐火建築物耐火建築物
または一定の防火上の技術的基準に適合

その他の制限「木造建築物の制限」「両方の地域にわたる場合」についても覚えて下さい!

(詳しくは参考記事:「防火地域・準防火地域内の制限」)

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