宅建まとめ過去問解説「法令上の制限２」建築基準法、道路、高さ制限

今回の宅建試験の直前まとめは、「法令上の制限」過去問解説の２回目です。

前回の「直前まとめ：法令上の制限」は、「都市計画区域・準都市計画区域・都市計画」「開発許可制度」でした。

今回は引き続き「建築基準法」「道路」「用途や高さの制限」など毎年宅建試験で出題されている重要事項を解説します。

建築基準法

建築基準法とは、建物の構造、設備、敷地等について、その最低限の基準を定めている。

単体規定と集団規定

単体規定	全国どこでも適用個々の敷地、建築物の衛生、安全性の確保
集団規定	都市計画区域・準都市計画規定のみ適用良好な集団的建築環境の確保 道路の制限、建築物の高さ、防火地域・準防火地域などの制限

集団規定は、他に知事指定区域等でも地方公共団体の条例で規制できる。

建築確認申請が必要な建築物

建築主は、建築物の工事前に確認の申請書を提出して建築主事の確認を受け、確認済証の交付を受けなければならない。

◯＝確認必要、　X＝確認不要

建築は「新築」「増築」「改築」「移転」を含む

建築物の修理・規模	建築	修繕模様替	用途 変更
【全国】 （１）特殊建築物 その用途に供する部分が１００㎡を超える	◯	◯	◯
【全国】（２）木造の大規模建築物 階数３以上、延面積５００㎡を超える 高さ１３mまたは軒高９mを超える （３）木造以外の大規模建築物 階数２以上、延面積２００㎡を超える	◯	◯	ー
【一定の区域】 （４）一般建築物（上記(１)〜(３)以外の建築物）	◯	X	ー

 

【特定行政庁】

建築主事がいる市町村の区域では「市町村長」、
その他の市町村の区域では「都道府県知事」を言う。

 

【特殊建築物】

不特定多数の者が出入りする建物で、学校、劇場、百貨店、共同住宅、倉庫、自動車車庫、危険物の貯蔵庫など。

事務所、戸建住宅は特殊建築物とは違う。

 

構造計算適合性判定

一定の建築計画について、建築基準法２０条の構造審査を必要とする場合、建築主は、構造計算適合性判定を求めなければならない。

 

求められた日から１４日以内に、知事等は、その結果を記載した通知書を「申請者」に交付しなければならない。

中間検査

特定工程にかかわる工事が終了した場合に、その都度、建築主が建築主事に求める検査をいう。

中間検査合格証の交付を受けた後でなければ、特定工程後の工事は施工できない。

【特定工程】

３階以上の共同住宅の床・梁に鉄筋を配置する工事工程のうち、２階の床及びこれを支持する梁に鉄筋を配置する工事の工程」などがある。

道路関係等による制限

接道義務

建築基準法上の道路に２m以上接していない土地には、建物を建てられなければ、緊急車両は入れないし、住民も逃げられないので接道義務があり。

敷地の周囲が空地なら適用なし、車両の進入は自在だから。

２項道路

建築基準法上の道路は、原則として幅員４m以上なければならないが、２項道路は４m未満でも接道義務の道路に含まれる。

【指定要件】

中心線から左右に２m後退したところが道路の境界線

建築物の用途制限

用途地域の指定のない区域（市街化調整区域を除く）内においては、
「床面積の合計が１０,０００㎡を超える店舗・飲食店・展示場・遊技場等」は建築してはならない。

白地地域（線引きしていない都市計画区域のうち、用途地域の指定のない区域）

 

【店舗の用途に供する建築物　床面積の合計が１０,０００㎡超 建築可能な場合】

「近隣商業地域」「商業地域」「準工業地域」は可能

 

用途地域の制限は覚えておきましょう！

（詳しくは参考記事：「建築物の用途制限：用途地域」）

容積率・建ぺい率

容積率の意味、前面道路の幅員による制限（法定乗数の数値）の整理。

建蔽率の意味、商業地域などの指定建蔽率、緩和規定をチェック！

容積率

法定乗数は、原則として、住居系１０分の４、それ以外は１０分の６。

延べ面積の不算入に、エレベーターの昇降路の部分は全て、備蓄倉庫や蓄電池に供する部分は、総床面積の５０分の１は算入しない。

容積率の制限

容積率の制限は、都市計画で定めた数値によるが、前面道路の幅員が１２m未満である場合には、幅員のメートルの数値に１０分の６又は１０分の４を乗じたもの以下でなければならない。

建蔽率

建築面積（主に１階部分の水平投影面積）を敷地面積で除したもの。

建蔽率が１０分の８で、かつ、防火地域内の耐火建築物については、建蔽率が無制限になる。

 

【建蔽率の緩和規定】

外壁の後退距離

第１種低層・第2種低層地域においては、都市計画で、建物から敷地境界線までの距離を定めることができる。

この後退距離は、１mまたは１.５mとしなければならない。

敷地面積の最低限度

敷地の細分化を抑制するために、都市計画では建築物の敷地面積の限度を定めている。

建築物の敷地面積の最低限度：２００㎡を超えてはならない。

用途地域に関する都市計画で定める。

建築物の高さ制限

【絶対高さ制限】

第１・２種低層地域限定。

しかし、学校等は特定行政庁の許可があれば適用しない。

 

【道路斜線制限】

都市計画区域・準都市計画区域の全域で適用される。

用途地域の指定のない区域

 

【隣地斜線制限】

絶対高さ制限のある「第１・２種低層地域」「田園住居地域」以外の地域で適用。

用途地域の指定のない区域

 

【北側斜線制限】

日影規制のある「第１種・第２種中高層住居専用地域」では適用されない。

・「第１種、第２種低層住居専用地域」 ・「田園住居地域」	５m
・「第１種・第２種中高層住居専用地域」	１０m

 

【日影規制】

地方公共団体が条例で指定した区域に適用。

「商業地域」「工業地域」「工業専用地域」には指定されない。

 

【建築物の高さ制限のポイント復習】

（詳しくは参考記事：「建築物の高さの制限」より）

防火地域・準防火地域の制限

防火地域と準防火地域の規制の違いをおさえる！

【防火地域で規制の対象になる建物】

１）階数が３（地階も含む）以上 ２）延面積１００㎡超	・耐火建築物
３）その他	・耐火建築物または準耐火建築物

 

【準防火地域で規制対象となる建築物】

１）地階を除く階数が４以上 ２）延べ面積が１,５００㎡超	・耐火建築物
３）延面積５００㎡超１,５００㎡以下	・耐火建築物または準耐火建築物
４）地階を除く階数が３	・耐火建築物、準耐火建築物 または一定の防火上の技術的基準に適合

 

その他の制限「木造建築物の制限」「両方の地域にわたる場合」についても覚えて下さい！

（詳しくは参考記事：「防火地域・準防火地域内の制限」）