宅建過去問まとめ「法令上の制限」都市計画区域、その他の区域

今回は「パーフェクト宅建の基本書」の要点ナビを参考に、宅建試験の直前まとめ「法令上の制限」過去問解説します。

法令上の制限は暗記が多く苦手意識を持つ受験生も多いのですが、不安になることはありません。

インプットとアウトプット「過去問を解く → 間違えた部分を確認」を繰り返し、知識が定着させるのが早く覚えるコツです。

都市計画区域・準都市計画区域・都市計画

都市計画の種類と内容（区域区分・用途地域・特別用途地区、高度利用地区、高度地区、都市施設及び地区計画については、確認しておこう。

準都市計画区域内で定めることができる８つの計画は？指定の目的、都市計画区域との関係を整理。

都市計画を定める者、都道府県の都市計画の決定手続きとは？

都市計画と都市計画区域

都市計画とは、総合的な街づくりのための土地利用、都市施設の整備及び市街化地の開発に関する計画のこと

準都市計画区域

乱開発防止のために、都道府県が都市計画区域外に指定。

【８種類の地域地区】

【注意】

準都市計画区域の高度地区では「建築物の高さの最低限度」は定めることができない。最高限度のみ定める。

【特別用途地区と特別用途制限地域の違い】

【特別用途地区】

「都市計画区域」又は「準都市計画区域」内のうちで用途地域が定められている区域に重ねて都市計画で定められる。

用途地域内の一定区域における当該区域の特性にふさわしい土地利用の増進、環境の保護等の特別の目的の実現を図るため、当該用途地域の指定を補完して定める。

 

【特別用途制限地域】

区域区分の定められていない「都市計画区域」（非線引き都市計画区域）又は「準都市計画区域」。用途地域が定められていない土地の区域（市街化調整区域を除く）内において定める。

その良好な環境の形成又は保持のため当該地域の特性に応じて合理的な土地利用が行われるよう、制限すべき特定の建築物等の用途の概要を定める地域

区域区分

都市計画区域を市街化区域と市街化調整区域に区分する都市計画（線引き）。

計画的な市街化を推進するために定める。

【区域区分が義務付けられている区域】

市街化区域

すでに市街地を形成している区域及びこれから１０年以内に優先的かつ計画的に市街化をする区域。

市街化調整区域

市街化を抑制して農村のように緑を残す区域。

市街化を抑制するだけで「禁止」する区域ではない。

地域地区

宅建試験でよく出題される範囲。

土地利用のために具他的な目標や地域地区として「用途地域」を定める。

補助的な地域地区として「特別用途地区」「高度地区」や「高度利用地区」がある。

用途地域

新たに「田園住居地区」が追加され、全部で１３種類ある。

（詳しくは参考記事：「建築物の用途制限：用途地域」）

特別用途地区

用途地域内の一定の地区に、用途地域の指定を補完するために定める都市計画。

例）商業地域の中に教育環境を守るために「文教地区」という特別用途地区を定めること。

条例で規制を強化または緩和することができる。

高度地区と高度利用地区

宅建試験では、両者の内容を逆にした問題がよく出題される。

高度地区

用途地域内で建築物の高さの最高限度または最低限度を定める地区。

準都市計画区域では、最低限度は定められない。

高度利用地区

用途地域内で土地の合理的かつ健全な高度利用をと土地更新を図る地区。

ここで使われる「高度」の意味は程度やレベルのこと。

高層住居誘導地区

住居と住居以外の用途とを適正に配分し、利便性の高い高層住宅の建設を誘導する。

【指定が可能な地域】

「第１種住居地区」「第２種住居地区」「準住居地域」「近隣商業地域」「準工業地域」

都市施設

都市生活に不可欠な施設（例：道路など）を都市計画区域内には、都市計画に都市施設を定めることができる。

また都市施設は、必要がある時は都市計画区域外にも定めることができる。

市街化区域では、道路・公園・下水場。住居系用途地域では、義務教育施設も定めることができる。

市街地開発事業

市街地を作ったり、あるいは再開発を行う都市計画。

この区域では、市町村等が総合的な計画に基づき、公共施設の整備や宅地造成を行う。

注意：街づくりなので市街化調整区域では定められない。

地区計画

小規模な地域に定められる。

ミニ開発を規制して街の緑の保全や環境の整備を行う。

地区整備計画がある場合、この地区の住民には、一定の行為制限が働く。

３０日前までに市町村長への届出が必要。

注意：地区計画の案は、地元の利害関係者の意見を聴いて作る。

都市計画の決定

【都市計画で都道府県が定めるもの】

 

【都市計画で市町村が定めるもの】

 

【都道府県の決定の場合】

都道府県は国の利害に関係する都市計画を決定する場合は、国土交通大臣と協議し、その同意を得なければならない。

【市町村の決定の場合】

市が都市計画を決定する際は、知事との協議は必要だが、同意は不要。

開発許可制度

開発行為とは何か？特に「第２種特定工作物」は注意。

開発行為に該当しても、例外的に許可不要のものを整理。

開発行為

宅地の造成工事。

「主として建築物の建築または特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更」のこと。

開発行為には知事の開発許可が必要。

【開発許可が不要な場合】

・面積が規模未満の開発行為

市街化調整区域内では一定規模未満の開発行為を許可不要とする規定はない。許可が必要

・市街化区域	１,０００㎡未満
・区分区域が定められていない都市計画区域 ・準都市計画区域	３,０００㎡未満
・都市計画区域及び準都市計画区域外の区域	１ha未満

・公共上必要な一定の建築物（図書館、駅舎その他の施設、公民館、変電所）

・非常災害のため必要な応急措置

・土地区画整理事業、市街地再開発事業、住宅街区整備事業、防災街区整備事業の施行の開発事業

・農業・漁業　林業の用に供する一定の建築物とこれらの業務を営む者の居住用建築物

（ただし、市街化区域では、規模が１,０００㎡以上の場合は必要）

市街化調整区域内で許可が必要な場合

農産物の貯蔵に必要な建築物の建築を目的とする場合は、開発許可を受ける必要がある。

 

特定工作物

第１種 特定工作物	・コンクリートプラント（製造施設）
第２種 特定工作物	・ゴルフ場・１ha（１０,０００㎡）以上の運動・レジャー施設 ・１ha（１０,０００㎡）以上の墓園 （１ha以下の面積は、工作物に該当しない）

注意：ゴルフ場は全て面積関係なく「第２種特定工作物」に該当。

建築許可

市街化調整区域のうち、「開発許可を受けた開発区域」以外では、原則として知事の許可を受けなければ、建築物の新築や第１種特定工作物を新設してはならない。

第２種特定工作物は規制されていない。