宅建試験【宅建業法】報酬額の計算方法（過去問は消費税１０％で対応）

宅建業法で報酬額の計算方法は、苦手意識を持つ受験生も多いですが、慣れると確実に得点できる項目です。

 

今回、宅建試験で出題された過去問を中心に報酬の計算問題をまとめました。

ぜひ、得意分野にしてください！

★　消費税の計算法は１０％（令和元年１０月増税）で対応しています。

 

売買契約の代理の報酬

・依頼者の双方から報酬を受ける場合 ー 下記で計算した額をそれぞれから受領できる。

 

・交換物件に価格差がある場合 ー 高い方の価額を基準として計算。

 

・依頼者の要望により別途発生した経費（現地調査費など）は報酬とは別に請求できる。

 

・依頼者から承諾を得ていても、報酬の限度額を超えてはならない。業者間取引にも適用。

報酬と消費税の関係

【ポイント】

・土地の売買については消費税は課税されない。

（しかし、土地の取引の代理・媒介報酬には消費税が課税される）

 

・建物売買については消費税は課税される。

 

・報酬の限度額となる取引代金の額は、本体価格（税抜価格）が基礎となる。

宅建業者が課税事業者の場合

従来の限度額に当該媒介報酬に課されるべき消費税相当額を加えた額を依頼者へ請求することができる。

免税事業者の場合

免税事業者は、１０％の４０％（不動産業のみなし税率）である４.０%を報酬に加算できる。

報酬の上限額の計算方法（速算式）

物件の価額	基本の率	計算式
イ）２００万円以下	１００分の５	価格×５％×１.１０
ロ）２００万円を超え４００万円以下	１００分の４	価格×４％＋２万円×１.１０
ハ）４００万円を超える	１００分の３	価格×３％＋６万円×１.１０
消費税の取扱い	上記で算出額に 消費税（１.１０倍）

計算例１　過去問：平成２４年度　問題３５

平成２４年度　問題３５（消費税増税に伴い　代金を一部変更）

宅地建物取引業者A社（消費税課税事業者）は売主Bから土地付中古別荘の売却の代理の依頼を受け、

宅地建物取引業者C社（消費税課税事業者）は買主Dから別荘用物件の購入に係る媒介の依頼を受け、

BとDの間で当該土地付中古別荘の売買契約を成立させた。

この場合、宅地建物取引業法の規定によれば、A社とC社の報酬額は幾らになるか？

なお、当該土地付中古別荘の売買代金は３２０万円（うち、土地代金は１００万円）で、消費税額及び地方消費税額を含むものとする。

＜問題の改正点＞

問題文は、消費税の増税で金額が変更になります。

売買代金は平成２４年は３１０万円（消費税５％に対応）

そして、令和元年９月末までは売買代金は３１６万円（消費税８％）でした。

現在は３２０万円（消費税１０％）です。

【解答】

A社の代理の報酬の限度額　（税率は速算式表を参照）

３００万円（建物の消費税額及び地方消費税額を除いた土地と建物本体の価額）

 

【３００万の内訳】

消費税は建物にはかかりますが、土地にはかかりません。

よって土地は１００万

建物は２２０万÷１.１０＝２００万

土地付中古別荘の税抜き価格は、
１００万円＋２００万円＝３００万円　となります

売買代理の場合 (双方で)　: １５万１,２００円 × ２倍 = ３０８,０００円

計算例２　過去問：平成２５年度　問題３７

平成２５年度　問題３７（消費税増税に伴い　代金を一部変更）

宅地建物取引業者A社（消費税課税事業者）は売主Bから土地付建物の売却の代理の依頼を受け、宅地建物取引業者C社（消費税課税事業者）は買主Dから戸建住宅の購入の媒介の依頼を受け、BとDの間で売買契約を成立させた。

この場合、宅地建物取引業法の規定によれば、A社とC社の報酬額は幾らになるか？

なお、土地付建物の代金は、５,２００万円（うち、土地代金は３,０００万円）で、消費税額及び地方消費税額を含むものとする。

【解答】計算方法

①　税抜き価格を求める

ポイント！　土地には消費税はかからないので、建物のみ計算

②　売買の媒介の場合　一方が受領できる報酬額（税率は速算式表を参照）

５,０００万円 × ０.０３（３％）＋　６万円　＝１５６万円

 

１５６万円　× １.１０（消費税） ＝ １７１万６,０００円

③　売買の代理は上記の２倍以内

１７１万６,０００円　×　２　＝３４３万２,０００円

貸借の媒介の報酬

・賃貸借（居住用建物の賃貸借を除く）の代理・媒介の場合に権利金（その名義のいかんを問わない）の授受があるときは、その権利金を売買の代金とみなして計算する。

 

・報酬の限度額を受領した場合でも、依頼によって行った広告の料金に相当する額は、別途受領することができる（依頼されない場合は受け取れない）

 

・業者間取引にも適用。

賃借媒介の報酬額の限度

・依頼者の双方から受けることのできる報酬の額の合計額は、借賃（使用賃借の場合は、通常の賃借）の１ヶ月分の１.１０倍以下である。

 

この場合に居住用建物の賃貸借の媒介であれば、依頼者の一方について、借賃の１ヶ月分の０５４倍以下とされる。

 

宅建業者は、借主から承諾を得ていなければ、借主から借賃の１.１０月分の報酬を受領することはできない。

 

権利金の授受

居住用建物以外の賃借の媒介・代理を行う場合において、権利金の授受があるとき

 

宅建業者は、借賃の１.０８月分又は権利金を売買代金額とみなして算出した金額のいずれかを自由に選択して報酬を受領することができる。

計算例３　過去問：平成２９年度　問題２６

平成２９年度　問題２６（（消費税増税に伴い　代金を一部変更）

宅地建物取引業者A社（消費税課税事業者）は貸主Bから建物の貸借の媒介の依頼を受け、宅地建物取引業者C社（消費税課税事業者）は借主Dから建物の貸借の媒介の依頼を受け、BとDの間で賃借契約を成立させた。

この場合、宅地建物取引業法の規定によれば、A社とC社の報酬額は幾らになるか？

なお、１ヶ月分の借賃は９万円（消費税相当額を含まない）である。

居住用建物以外の賃借の場合

【解答】

権利金（居住用建物を除く）も売買代金として計算する　（税率は速算式表を参照）

 

・AおよびCが受領できる報酬の限度額の合計

１１０,０００円  × ２ ＝ ２２０,０００円

居住用建物の賃借の場合

【解答】

居住証の場合は、権利金は売買代金には含めない。

 

AおよびCが受領できる報酬の限度額の合計

９万円　× １.１０（消費税） ＝　９９,０００円

 

注意：保証金の場合は、退去時に全額返還されるので、権利金に当たらない。

 

計算例４　過去問：平成２７年度　問題３３

平成２７年度　問題３３（一部変更）

Aは、店舗用建物について、貸主と借主双方から媒介を依頼され、家賃１ヶ月分２０万円（消費税等相当額を含まない。）、

権利金５００万円（権利設定の対価として支払われる金銭であって返還されないもので、消費税等相当額を含まない。）の賃貸借契約を成立させ、貸主と借主からそれぞれ２２万５,０００円を報酬として受領した。

【解答】

（５００万 × ３％ ＋ ６万円）× １.１０（消費税） ＝２３万１,０００円

媒介の依頼者の一方から受領できる報酬の限度額となる。

 

★　宅建士の報酬の規制の記事はこちら

宅建士の過去問解説【宅建業法】業務 ―報酬に関する規制