宅 建 一 問 一 答【権利関係2】過去問解説:借地権、借家権、区分所有権の要点

前回の「権利関係」に続き、このサイトの「宅建一問一答」では、宅建試験で間違いやすい問題のポイントを整理しています。

「権利関係」で目標の点数、14問中8点を取得するには、過去に出題されたことがある問題文の主旨を理解しておくことも大切です。

特に、ほぼ毎年宅建試験で出題されている「借地借家法」や「共有・区分所有権」は重要です。

「一問一答」で問題を解いた後で、解説をしっかりと理解する事が、宅建試験で合格する力を養成します。

借地権

A所有の甲土地もつきBとの間で賃貸借契約が締結された場合

(1)Aが甲土地につき、本件契約とは別に、Cとの間で建物所有を目的として賃貸借契約を締結してた場合、本件契約が資材置き場として更地で利用する目的のものであるときは、Cとの契約が優先する

解答:誤

建物所有目的の土地の賃貸借には借地借家法が適用されるのに対し、

資材置き場として利用する目的の賃貸借には、借地借家法の適用はない。

借地借家法の適用がある賃貸借が、そうでない賃貸借に優先されることはなく、BとCの優劣は、先に対抗要件を備えた方が優先される。

(2)賃貸借の存続期間を10年と定めた場合、本件契約が居住のように供する建物を所有することを目的とするものであるときは存続期間が30年となるのに対し、本件契約が資材置き場として更地で利用することを目的とするものであるときは存続期間は10年である。

解答:正

借地権の存続期間は30年とする。ただし契約でこれよりも長い期間を定めたときは、その期間とする。

資材置き場としての借地権は、民法に関する特例はなく、そのまま10年間となる。

(3)本件契約が建物所有を目的をしている場合、契約の更新がなく、建物の買取りの請求をしないこととする旨を定める場合には、AはあらかじめBに対してその旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。

解答:誤

定期建物賃貸借」には事前の説明義務が課せれるが、「定期借地権」には、そのような説明義務はない。

借家権

Aが所有する甲建物をBに対して3年間賃貸する旨の契約をした場合

(1)AがBに対して、甲建物の賃貸借契約の期間満了の1年前に更新をしていない旨の通知をしてれば、AB間の賃貸借契約は期間満了によって当然に終了し、更新されない。

解答:誤

当事者が期間満了の1年前から6月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしたとしても、その通知に正当事由がない場合は、従前の契約と同一の条件で契約が更新される。

また、正当な事由がある通知をした場合でも、建物の賃貸借の期限が満了した後建物の賃借人が使用を継続する場合において、建物の賃貸人が遅滞なく異議を述べなかったときも、契約は更新される。

(2)Aが甲建物の賃貸借契約の解約の申入れをした場合には、申入れ日から3月で賃貸借契約が終了する旨を定めた特約は、Bがあらかじめ同意していれば、有効となる。

解答:誤

建物の賃貸人が賃貸借の解約の申入れをした場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れ日から6月を経過することによって終了する。

この規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、無効である。

(3)Cが甲建物を適法に転借している場合、AB間の賃貸借契約が期間満了によって終了するときに、Cがその旨をBから聞かされていれば、AはCに対して、賃貸借契約の期間満了による終了を対抗することができる。

解答:誤

建物の転貸借がされている場合において、建物の賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終了するときは、建物の賃貸人は、建物の転借人にも通知をしなければ、その終了を建物の転借人に対抗することができない。

(4)AもBも相手方に対し、本件契約の期間満了前に何らの通知もしなかった場合、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされるが、その期間は定めがないものとする。

解答:正

建物の賃貸借について期間の定めがある場合において、当事者が期間の満了の1年前から6月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす

ただし、その期間は、定めがないものとする。

共有・区分所有権

(1)管理者は、規約に特別な定めがあるときは、共用部分を所有することができる。

解答:正

(2)管理者は、自然人であるか法人であるかを問わないが、区分所有者でなければならない。

解答:誤

管理者の資格に関する規制は区分所有法にはなく、自然人でも法人でも区分所有者以外でもよい。

(3)区分所有者5分の1以上議決権の5分の1以上を有するものは、管理者に対し、会議の目的たる事項を示して、集会の招集を請求することができるが、この定数は規約で減ずることはできない。

解答:誤

区分所有者5分の1以上議決権の5分の1以上を有するものは、管理者に対し、会議の目的たる事項を示して、集会の招集を請求することができる。

ただし、この定数は規約で減ずることができる議決権は減ずることができない)。

(4)集会の議事録が書面で作成されているときは、議長及び集会に出席した区分所有者の1人がこれに署名し、押印しなければならない。

解答:誤

議事録が書面で作成されているときは、議長及び集会に出席した区分所有者2人がこれに署名し、押印しなければならない。

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