宅建士の過去問解説【宅建業法】業務 ― 契約履行上の規制

テスト

今回の宅建士になるための過去問解説は、「契約履行上の規制」についてです。

これは、宅地建物の取引（契約）が成立した場合に履行するルールを決めた法律です。

契約内容を書面に記載し、その内容を当事者間で義務づけたり、宅建業者が速やかに履行するように不当行為を禁止しています。

前回の「契約の締結に付随する規制」と同様に宅建業務で重要です。

ここで前回までの復習を兼ねて問題を解いてみましょう。

問題３８　ア

Aが売主を代表して中古マンションの売買契約をした場合において、瑕疵担保責任の履行に関して構ずべき保証保険契約の締結その他の措置について定めがあるときは、Aは、その内容を３７条書面に記載しなければならず、当該書面を売主及び買主に交付しなければならない

正しいか誤りか？

上記は平成２７年度の宅建士試験で出題されています。

続きは本文で解説していきます！

Contents

1 書面（契約書）の交付
- 1.1 交付すべき書面の記載事項
- 1.2 重要事項の説明義務（法３５条）と書面の交付義務（３７条）の違い
  - 1.2.1 瑕疵担保責任の定め
2 まとめ：宅地業法「契約履行上の規制」解説
3 暗記のポイント「契約履行上の規制」

書面（契約書）の交付

宅地建物取引士は宅地や建物の売買又は交換に関し、下記の義務があります。

遅滞なく、次に掲げる事項を記載した書面を交付しなければならない（法３７条１項）。

（２項省略）

宅地建物取引業者は、前２項の規定により交付すべき書面を作成したときは、宅地建物取引士をして、当該書面に記名押印をさせなければならない（３項）。

（参照：「パーフェクト宅建　基本書」より）

※ 注意: 書面の交付だけで説明の必要はない

交付すべき書面の記載事項

【必要的記載事項】

３７条書面だけの記載事項　（重要事項３５条は無）

1) 当事者の氏名（法人にあってはその名称）・住所

2) 宅地・建物を特定するため必要な表示

3) 既存建物―建物の構造耐力上主要な部分等について、当事者の双方が確認した事項（平成２８年法改正）

4) 代金・交換差金の額（消費税額を含む）、その支払の時期・方法

5) 宅地・建物の引渡しの時期

6) 移転登記の申請の時期

【任意的的記載事項】
３７条と３５条の共通事項、（赤字：３５条は無）

7) 代金・交換差金以外の金銭の授受に定めがあるときは、その額、授受の時期・目的

8) 契約の解除に関する定めがあるときは、その内容

9) 損害賠償額の予定・違約金に関する定めがあるときは、その内容

10) 代金・交換差金についての金銭の貸借（ローン）のあっせんに関する定めがあるときは、当該ローンの不成立のときの措置

11) 天災その他の不可抗力による損害の負担（危険負担）に関する定めがあるときは、その内容

12) 瑕疵担保責任について定めがあるときは、その内容

13) 瑕疵担保責任の履行に関して構ずべき保証保険契約の締結その他の措置について定めがあるときは、その内容

14) 宅地・建物に係る租税その他の公課の負担に関する定めがあるときは、その内容

※ 注意:

法令上の制限や私道負担、手付金等の保全措置は重要事項３５条の説明対象となるが、３７条書面の記載内容ではない。

重要事項の説明義務（法３５条）と書面の交付義務（３７条）の違い

３５条書面は宅建士をして説明させなければならない。

それと異なり、３７条書面は、宅建業者に交付義務はあるが、宅建士をして説明させる義務はない。

なお、３５条、３７条の共通事項でも、上記の表　７）～１０）は重要事項として必ず説明しなければならない。

しかし、３７条の交付すべき書面には、定めがある場合にのみ記載すれば足りる。

瑕疵担保責任の定め

売買・交換の場合には、瑕疵担保責任の定めは、任意的記載事項であるが、法３５条の重要事項の対象とならない。

しかし、契約解除の定めや瑕疵担保責任の履行に関する措置等は法３５条、３７条の両方の対象となる。

まとめ：宅地業法「契約履行上の規制」解説

法３５条と３７条の違いは理解できましたか？

序文の問題の解説です。

問題３８　ア　正しい

瑕疵担保責任の履行に関して構ずべき保証保険契約の締結その他の措置についての定めがあるときは、その内容を３７条書面に記載しなければならず、当該書面を、売主及び買主に交付しなければならない（宅地建物取引業法３７条１項１１号）

（参照：【平成２７年　問３８項１】過去問解説より）

瑕疵担保責任や天災その他の不可抗力による（危険負担）などは、重要事項３５条には無かったですね。