宅建士の過去問解説【宅建業法】業務 ― 契約の締結に付随する規制

今回の宅建士になるための過去問解説は「業務 ― 契約の締結に付随する規則」についてです。

工事完了前の取引(青田売り)では、宅建業者が示したものと実際に完成したものとの食い違い起こることがあります。

この様な当事者間の紛争を防ぐために、契約を締結する時期を制限することが、「契約の締結に付随する規則」です。

ここで問題を解いてみましょう。

問題32

1)宅地の造成で工事に必要とされる許可等の処分があった後の宅地について、工事完了前に、当該宅地の販売に関する広告を行うことができるか?

2) 建築確認申請中でも広告を行うことができるか?

問題34

2)未確定なのに将来、鉄道の駅が建設され便利になると勧誘した場合は違反か?

上記は、平成28年度の宅建士試験で出題された内容です。

本文で「広告等に関する制限」の内容と一緒にマスターしましょう!

宅建士の過去問解説【宅建業法】業務 ― 契約の締結に付随する規制

契約締結等の時期の制限

宅地建物取引業者は、宅地の造成又は建物の建築に関する工事の完了前においては、当該工事に関し必要とされる都市計画法第29条第1項又は2項の許可

建築基準法第6条第1項の確認その他法令に基づく許可等の処分で、政令で定めるものがあった後でなければ、当該工事に係る宅地又は建物につき、自ら当事者として、若しくは当事者を代理してその売買若しくは交換の契約を締結し、又はその売買若しくは交換の媒介をしてはならない(法36条)。

(参照:「パーフェクト宅建 基本書」より)

※ 注意:業者間の取引にも適用される。

相手方が宅建業者であっても売買契約や予約をすることができない。

しかし、賃貸借の代理・媒介は、契約締結時期の対象とはならない

貸借の広告はダメ、しかし媒介はできると覚える!

【契約締結時期の制限に違反した場合】

監督 業務停止、免許取消し(情状が特に重いとき)
罰則  なし

※ 注意:「広告開始時期の制限」と「契約締結時期の制限」は、工事完了の物件には適用がなく、自由に行うことができる。

手付貸与(たいよ)の禁止

手付について貸付をする行為とは、例えば、「手付金の100万は、私の方で建て替えて貸すので、とりあえず契約してくれ」と契約の締結を誘引すること。

このような手付について貸付け、その他に信用を供与するなどして強引に契約の締結を誘引する行為は禁止されている。

※ 注意:業者間の取引にも適用される。

業者自らが売主になる場合に限らず、代理も媒介にも適用される。

【手付貸与に違反した場合】

監督 業務停止、免許取消し(情状が特に重いとき)
罰則 6か月以下の懲役、100万円以下の罰金、またはこれの併科

契約締結時期の制限に違反は罰則なしだが、手付貸与違反は罰則があり。

手付貸与の禁止に該当しない場合

・建物の売買の媒介で、宅建業者が買主に対して手付金に関し銀行との間の金銭の貸借の斡旋をして、売買契約を締結させた場合。

・代金を減額した場合

・代金の分割払いを条件に契約した場合(割賦販売になる)

契約締結等の不当な勧誘等の禁止

宅建業者は相手方に断定的判断の提供威迫、また国土交通省令で定める相手方の利益の保護に欠ける行為をしてはならない。

【禁止されている勧誘行為】

(1)  将来の利益に関する断定的判断の提供

(例)「数年後に、取引物件の価格が上がる」など不確実な情報を提供

(2)  相手方を威迫し不安にさせる

(3)  将来の環境、交通に関する断定的判断の提供

(例)「将来も隣に建物が建つ予定がない」「数年後に国道が開通する」

(4)  契約締結の判断に必要な時間を与えるのを拒否する

(5)  深夜または長時間の勧誘により相手を困惑させる

(6)  預り金の返還の拒否

(例)「預り金は手付金と同じなので返還できない」

(7)  手付放棄による契約解除の申出の拒否の禁止

(例)「手付放棄による解除はできない。違約金を払え」

(8) 宅建業者が勧誘する時は、商号、名称、勧誘を行う者の氏名、勧誘の目的を告げる必要があり

過去問解説まとめ:契約の締結に付随する規制

今回の過去問解説はいかがでしたか?

「広告開始の制限」と内容が似ているので、この2つは同時に学習すると覚えやすいです。

序文の問題の解説です。

問題32
(1)宅地の造成に当たり、工事に必要とされる許可等の処分があった後の宅地については、工事完了に、当該宅地の販売に関する広告を行うことができる(宅地建物取引業法33条)

(2)建築確認を受けたでなければ広告を行うことはできない。「建築確認申請済」と明示して広告を行うことはできない。(同法33条)

(参照:【平成28年 問32項1、2】過去問解説より)

問題34
(2) 過失によって将来の交通等について誤解させるべき断片的判断を提供した場合でも、契約締結等の不当な勧誘等の禁止に違反する。

(参照:【平成28年 問34項2】過去問解説より)

不確実な状態である場合は、広告も契約締結も出来ないと覚えてください!

次回の記事「契約履行上の規制」では、37条と35条の違いについて解説しています。

宅建試験の暗記のポイント

(1)契約締結等の時期の制限規定は、売買・交換の契約、その代理・媒介に限って適用される。

工事に関する許可等の処分前に未完成物件の貸借に関して代理・媒介を行っても、契約締結等の時期の制限に違反しない。

(2)手付の貸与等によって契約の誘引行為をすれば、契約の締結いかんにかかわらず宅建業法に違反する。

(3)契約の締結の勧誘に際し、下記の行為を行えば不当な勧誘行為となる。

断定的判断の提供行為

・相手方等を威迫する行為

・相手方の利益の保護に欠ける行為

4)不当勧誘行為等の禁止規定違反は、罰則はなく業務停止事由のみ

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