宅建:直前まとめ「宅建業法3」過去問解説:35条、37条契約

宅建直前まとめ「宅建業法3」では、35条、37条契約、重要な法令など間違えやすい過去問のポイントを解説していきます。

宅建業法は50問のうち20問が出題され、最も得点取りやすい科目です。

過去問を中心に引っ掛け問題の対策も万全にして20点の満点を狙いましょう!

宅建直前まとめ:宅建業法の過去問解説

モデルルームと物件所在地の標識と取引士の設置

宅地建物取引業者Aが、売主である宅地建物取引業者Bからマンション販売代理を一括して請け負い、当該マンションが所在する場所以外の場所にモデルルームを設けて、売買契約の申し込みを受ける場合

【標識の表示について】

・「モデルルーム(案内所)」には販売代理業者Aの標識を提示すればよい。(売主Bの標識を提示する必要はない)。

・「販売物件所在する場所」には、売主B標識を提示する必要がある。

・案内所で契約行為(契約の締結又は契約の申込み受付)を行う予定があるかどうかに関係なく標識を掲示しなければならない

【注意】

契約行為の予定がない場合は、「宅地建物取引士の設置義務」及び「案内所等の届け義務」は必要なし

【届出と専任の取引士の設置】

・「モデルルーム(案内所)」には販売代理業者Aは届出をする必要があるが、売上Bは届出をする必要がない。

・「モデルルーム(案内所)」ついては、販売代理業者A専任の取引士を置く必要があるが、売主Bには、その必要がない。

専任媒介契約と専属専任媒介契約

指定流通機構への登録と通知

【契約の相手先を探索するため、指定流通機構への登録事項

一定事項(所在、規模、形質、売買すべき価格、法令上の制限

・専任媒介契約で交換契約:宅地・建物の評価額

専属専任媒介契約である場合は、その旨を登録

専任媒介契約を締結し、売買契約が成立した時に遅滞なく、下記を通知

・登録番号

・取引価格及び売買契約の成立した年月日

【契約の有効期間:すべて短縮の違いに注意】

・契約の有効期間を6月と定めた専任媒介契約を締結した場合、その契約はすべて無効である

→ 正解「専任媒介契約の有効期間を6月と定めた場合は、3月短縮される。

したがって契約が全て無効になるわけではない

専属専任媒介契約】

専属専任媒介契約を締結した場合は、自己発見取引禁止される。

専属専任媒介契約に違反した場合の措置は、媒介契約書面記載しなければならない。

35条重要事項の説明

・住宅の品質確保の促進等に関する法律を規定する住宅性能評価を受けた新築住宅の場合

説明が必要売買交換 (建物の貸借の媒介の場合はその必要がない。)

【説明が必要な事項】

(イ)造成宅地防災区域内

(ロ)土砂災害警戒区域内

(ハ)津波災害警戒区域内

(二)石綿の使用の有無の調査の結果

(ホ)耐震改修促進法の耐震診断の結果

(へ)住宅性能評価を受けた旨を説明しなければならない新築住宅

瑕疵担保責任の履行に関する保証保険契約

【上記まとめ】    〇:適用、  ×:不適用

適用 (イ) (ロ) (ハ) (二) (ホ) (へ)
宅地 (売買・交換) × × ×
宅地  (貸借) × × ×
建物 (売買・交換) 〇(新築住宅)
建物  (貸借) ×

・(イ)(ロ)(ハ)は全てに説明が必要

・(二)石綿と(ホ)耐震診断は、建物(売買・交換または貸借)には必要、宅地には不要。

37条の契約書面

・37条書面の交付義務は、宅建業者に課せられており、宅地建物取引士が行う必要はない

【居住用建物の賃貸借契約】

・貸主と借主に対して、それぞれ別の宅地建物取引業者が媒介した場合でも、双方の宅地建物取引業者が契約書面の交付義務負う

契約書面は、双方に代理の宅地建物取引業者がいた場合には、貸主及び借主に対して交付しなければならない。

・「瑕疵担保責任に関する特約」は、37条書面の任意的記載事項であり、宅建業者間取引であっても特約があるときは、その記載を省略することはできない

・登記された権利の種類は、35条書面の記載事項だが、37条書面の記載事項ではない

【自ら貸主としての契約の場合】

自ら貸主としての契約は、宅地建物取引業の「取引」に該当しないので、相手方に37条書面を交付する必要はない

【契約書面の作成】

宅地建物取引業者が土地売買における売主代理として契約書面を作成するにあたっては、専任でない取引士が記名押印してもよい

【罰則】

媒介業者が法37条に違反すれば、監督及び罰則50万円以下罰金)の対象となる。

損害賠償額と保全措置

【保全措置の方法】

保全措置には、下記の方法がある

・銀行による連帯保証・保険会社による保証保険

・指定保管期間による保管(完成物件限られる

指定保管機関とは:

国土交通大臣指定を受けて手付金等保管事業を営む者

保証協会は、国土交通大臣の承認を受けて手付金保管事業を行うことができる。

【保全措置が必要な手付金の額】

完成物件:売買代金5%または1,000万円を超える場合

・完成物件:売買代金10%または1,000万円を超える場合

【宅建業者の場合の保全措置】

・手付金の保全義務を負うのは、自ら売主として売買契約を締結した宅建業者であり、販売代理をする宅建業者は、手付金等の保全措置を講じる必要はない

・宅建業者間の取引では、保全措置なしで代金の5%える手付金を受領できる

【宅建業者Aが自ら売主として物件の売買契約を締結した場合】

・宅地建物取引業者以外の取引相手との間で、代金の額の10分の2える損害賠償の特約を定めることはできない

・損害賠償の予定額とは別に違約金特約を定めた場合は、合計したが代金の額の10分の2を超えることとなる定めをしてはならない。

これに反する特約は、代金の額の「10分の2超える部分」が無効となる。

超える部分全ての違いに注意】

「これらの特約は全て無効である」→ 「10分の2超える部分」が無効

・損害賠償の予定額の定めをしなかった場合は、民法の原則に戻り、損害発生実際の損害額を証明すれば、実際に生じた損害額を請求することができる

保全措置の過去問

宅地建物取引業者A社が、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bと建築工事完成前のマンション(代金3,000万円)の売買を締結し、Bから手付金200万円を受領した。

この場合の手付金等の保全措置について

(参照:平成23年度 問題38 項(1)問題文と解説より)

(1)手付金等の保全措置の内容は、宅建業者が受領した「手付金の返還債務の全部」を保証するものでなければならない。

(2)保証保険契約の保険期間は、契約締結の日から「物件引渡しまでの期間」でなければならない。

(3)申込証拠金であっても、契約締結後に代金に充当されるときは、その申込証拠金に相当する額についても保全措置を講ずる必要がある。

(4)「手付金等」とは、契約締結、引渡し前に支払われる金銭で代金に充当されるものをいう。

中間金の支払が引渡し前に行われている以上、中間金についても保全措置を講じる必要がある。

【指定保管機関と銀行の保全措置の違い】

保全措置は、銀行等による連帯保証及び保険事業者による保証保険によって行う。

指定保管機関による保管により保全措置を講じることができるのは、工事完了の宅地・建物(いわゆる完成物件)についてのみである。

特定住宅瑕疵担保責任

資力確保措置

買主が宅建業者の場合は義務がなし、買主建設業者の場合は資力確保措置を講じなければならない。

「住宅販売瑕疵担保責任保険契約」は、「新築住宅の買主」ではなく、「売主である宅地建物取引業者」が保険料を支払うこと

資力確保措置の届出

宅建業者が資力確保措置の状況についての届出をしない場合に、新たに自ら売主として新築住宅の売買契約を締結できなくなるのは

「当該基準日の翌日から起算して50日を経過した日以降」

宅建業の免許の欠格要件

【欠格要件になる場合】

禁錮以上の刑死刑・懲役・禁錮罰金、勾留、科料は含まれない)

例)暴行の罪により拘留の刑に処せられても、免許の欠格要件には該当しない。

執行猶予期間満了は欠格要件にならない】

ただし、執行猶予期間が満了すると、刑の言渡しが効力を失い、刑に処せられなかったことになるので、その翌日から免許を受けることができる。

罰金で欠格要件になる場合】

以下の刑の執行終わり、また執行を受けることがなくなった日から5年を経過しない

「傷害罪」、「傷害現場助勢罪」、「暴行罪」、「凶器準備集合及び結集罪」、「脅迫罪」、「背任罪」、暴力行為等の処罰に関する法律の罪

それ以外の他の法律違反は、禁錮刑以上でなければ欠格要件とされない

【欠格要件に含まれない】

未成年者被補助人は欠格要件に含まれていない。

【復権を得て免許が受けられる場合】

成年被後見人被保佐人は、それぞれ後見開始・保佐開始の審判が取り消されれば

破産者復権を得れば、その翌日から免許を受けることができる。

【未成年者は免許を受けられるか?】

・成年と同一の行為能力を有する未成年者の場合 → 免許を受けることができる

・成年と同一の行為能力を有しない未成年の場合 → 法定代理人が免許を受ける

(法定代理人が欠格要件に該当すると免許を受けることができなくなる)

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