宅建【税・その他】勉強法のコツを試験によく出る過去問解説からまとめてみた！

今回の宅建試験：直前まとめ「税・その他」では、間違えやすい過去問を中心に解説をまとめています。

特に細かく勉強すると時間も足りないし、キリがないのが税法です。

時間が無いなかで、効率よく勉強するコツは過去問の解説から覚えていくことです。

 

宅建試験で出題頻度が高く、間違えやすい項目を直前に復習して、他の受験生に貴重な１点の差をつけましょう！

宅建【税・その他】勉強法の過去問を解くコツ

以下、過去問の出題頻度が高い問題を選んで解説しています。

 

特に「住宅金融支援機構」など、形を変えて出題されることが多い問題は、基本を押さえることが必要です。

 

覚え方のコツは、出来るだけ解説を短くまとめて、キーワードから覚えることです。

 

【キーワードの抜き出し方】

独立行政法人住宅金融支援機構

住宅金融支援機構（以下；機構とする）は、毎年宅建試験に出題されているので、必ず出題内容は、おさえておきましょう！

 

【過去問で出題された内容】

・機構は、バリアフリー性、省エネルギー性、耐震性、耐久性、可変性に優れた住宅において、貸付金の利率を一定期間引き下げる制度（優良住宅取得支援制度）を設けている。

 

・機構は、証券化支援事業（買取型）において、民間金融機関が貸し付ける長期・固定金利の住宅ローン債権（例えば、フラット３５、フラット５０など）を買取の対象としている。

 

・証券化支援事業（買取型）において、機構による譲受けの対象となる貸付債権には、賃貸住宅の建設または購入に係る金融機関の貸付は含まれていない。

 

・機構は、マンション管理組合や区分所有者に対するマンション共用部の改良に必要な資金の貸付を業務として行なっている。

 

・機構は、貸付を受けた者が経済情勢の著しい変動に伴い、住宅ローンの元金利の支払が著しく困難になった場合に、償還期間の延長等の貸付条件の変更又は延滞元金利の支払い方法の変更をすることができる。

 

・機構は、災害により住宅が滅失した場合におけるその住宅に代わるべき住宅の建設又は購入に係る貸付金について、機構が主務大臣と協議して定めるところにより元金返済の据置期間を設けることができる。

 

・高齢者が自ら居住する住宅に対して行うバリアフリー工事又は耐震改修工事に係る貸付について、貸付金の償還を高齢者の死亡時に一括して行うという制度（死亡時一括償還制度）を設けている。

返済機関を債務者本人の死亡時まで一括して返済する制度は（高齢者向け返済特例制度）ともいう。

 

・機構は、一般の金融機関（銀行、保険会社、農業協同組合、信用金庫、信用組合など）が貸し付けた住宅ローンの債権を買い取ることができる。

 

・証券化支援事業（買取型）の住宅ローン金利は、長期・全期間固定金利が適用される。

機構が直接に融資を行う場合以外は、取扱金融機関の独自の判断で金利が決定されるので、どの取扱金融機関に申し込んでも同一の金利になるとは限らない。

 

・機構による譲受けの対象となる貸付債権の償還方法は、原則として、毎月払いの元金均等又は元利均等の方法により償還されるものとされている。

 

・機構は、貸付けを受けた者が経済事情の著しい変動に伴い、元利金の支払いが困難になった場合には、一定の貸付条件の変更又は延滞元利金の支払い方法の変更をすることができる。

 

・証券化支援事業（買取型）において、機構はいずれの金融機関に対しても、譲り受けた貸付債権に係る元金及び利息の回収その他回収に関する業務を委託することができる。

 

・機構は、一般の金融機関から買い取った住宅ローン債権を信託銀行等に担保目的で信託する。

そして、機構は、信託した住宅ローン債権を担保としてMBS（資産担保証券）を発行することにより、債権市場（投資家）から資金を調達している。

 

【高齢者向け返済特例制度】

機構が行う直接融資制度のうち、高齢者が自ら居住する住居とするために行う合理的土地利用建築物の住宅部分の建設又は購入、

高齢者が自ら居住する住居について行う改良等に係る貸付金の償還において対象とされている制度。

 

注意；「証券化支援事業」の対象ではない。

住宅取得等資金の贈与の特例（不動産を取得時の税金）

相続時精算課税

贈与の特例が受けられる場合の「６０歳以上の親に限る場合」と「年齢制限がない場合」の違いに注意！

【贈与の特例が受けられるのが６０歳以上の場合】

住宅用家屋の贈与を受けた場合。

６０歳以上の父、母、祖父、祖母から贈与を受けた財産の場合に相続時精算課税の特例が受けられる。

 

【特例を受けるのに年齢制限がない場合】

父、母、祖父、祖母から金銭の贈与を受け、一定期間内にその金銭をもって一定の住宅の新築（増改築も含む）等を取得し、居住の用に供した場合。

上記の場合、相続時精算課税の住宅取得等資金贈与の特例では、贈与者の年齢制限が除外される。

非課税特例

直系尊属（父、母、祖父、祖母）から住宅取得等資金の贈与を受けた場合、贈与税が非課税とされる特例がある。

一定期間内にその金銭をもって一定の住宅を取得し、居住のように供した場合には、贈与を受けた年の合計所得金額が２,０００万円以下の者に限り、住宅取得等資金贈与の非課税特例が受けられる。

この特例は、次の非課税限度額まで贈与税が非課税とされ、暦年課税の基礎控除（１１０万円）または相続時精算課税の特別控除（２,５００万円）と合わせて適用することができる。

 

【過去問例】

住宅所得のための資金の贈与を受けたものについて、その年の取得税法に定める合計所得額が２,０００万円を超えている場合でも、この特例の適用を受けることができる。

 

【一定の住宅とは】

相続時精算課税の住宅取得等資金贈与の特例における一定の住宅の条件は、床面積が５０㎡以上２４０㎡以下のもの

相続時精算課税の特別控除（２,５００万円）

相続時精算課税の適用を受けた贈与財産の合計額が２,５００万円以内であれば、贈与時には贈与税が課税されない。

 

相続時には、贈与財産の価格を通常の相続税の課税価格に加算した価額をもって、相続税の課税価格として相続税が計算され、この場合の税率は１０％〜５０％

贈与時の相続財産の合計額が２,５００万円を超える場合は２０％の税率になる。

印紙税

金額が２つ以上ある場合の金額記載の注意点

・一の契約書で契約金額を「不動産売買」と「建設工事請負」に係るものとに区分することができる場合、いすれか大きい金額を記載する

・「不動産交換契約書」については、交換金額が記載されている場合は、いずれか高いほうの金額が記載金額となる。

印紙税の過怠税

印紙税の課税文書を作成したが、印紙税を納付しなかった場合は、納付しなかった印紙税額とその２倍に相当する金額の合計額が過怠税となる（合計３倍）

 

【例外】

調査による決定を予知して自主的に納付した時は、納付しなかった額とその額の１０％の合計額が過怠税として徴収される。

 

「税・その他」の科目は、出題範囲も広い割には、得点に結びつきにくいです。

実務で役立つ知識が得られますが、深入りせずに、宅建業法など他の科目に力を入れる方が現実的です。

 

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