【宅建】過去問まとめ「宅建業法」免許の区分・申請、登録、営業保証金と協会の加入

宅建過去問の直前まとめ「宅建業法」は、受験生のバイブル「パーフェクト宅建の基本書」の要点ナビを参考に解説します。

前回は「法令上の制限」について説明しましたが、この「宅建業法」は、4科目のなかでも最も得点源になる科目です。

9割正解を目指して頑張りましょう!

宅建「宅建業法」過去問解説まとめ

宅建の免許の区分・申請・効力

免許の種類、申請手続き、有効期間をおさえましょう!

【免許】

大臣免許 2箇所以上の都道府県の区域内に事務所を設置
知事免許  1の都道府県のみ事務所を設置

【事務所】

テント張りは除かれる。

【免許申請】

大臣免許は、主たる事務所(本店)の所在地を管轄する知事を経由。

大臣免許の新規申請は9万円!登録免許税、現金納付。

免許基準・免許条件

免許の基準は5年間のペナルティー期間があるものを中心に整理しよう!

免許の欠格要件(免許を与えてはならない基準)

(イ)成年被後見人、被保佐人、破産者(復権を得ていない場合)

未成年者被補助人は、免許を受けられる

(ロ)悪質な業務違反により免許の取り消しを受けた法人または一定の役員で、免許の取り消しから5年間を経過していない者。

「悪質な違反とは」:(1)不正の手段による免許取得、(2)業務停止処分事項に該当し情状が特に重い、(3)業務停止処分違反

(ハ)禁錮以上の刑(懲役)の執行が終わった日または刑の執行の免除を受けた日から5年以上を経過していない者

この場合は、犯した犯罪の種類は不問。執行猶予中はダメだが、猶予期間満了すれば、翌日から受けられる。

(二)宅建業法や暴力的犯罪を犯して罰金刑に処せられた者で、執行から5年を経過していない者。

背任罪による罰金刑は免許を受けられない

しかし、威力業務妨害罪、過失犯、詐欺罪による罰金刑はOK

・暴力団員等(暴力団員又は暴力団員でなくなった日から5年を経過しない者

・暴力団員がその事業活動を支配する場合

法定代理人の欠格要件の場合

成年者と同一の行為能力のない未成年者Aの法定代理人(法人の場合は、その役員を含む)が、法人Bの場合、役員または政令使用人が免許基準の(イ)〜(二)に該当すると、

AおよびBは免許を受けられない。

免許証の交付等

【免許証の書換え】

免許証記載の商号代表者の氏名などを変更した場合に必要。

免許証を添え、変更届出と併せて、書換え交付申請する。

(業者名簿の記載事項の変更にも当たるので、併せて行う)。

【再交付と返納】

免許証は、なくした方を発見した時は、発見した方(旧免許証)を返納する。

免許証が失効したときや免許取消しを受けたときは、遅滞なく返納する。

免許後の変更手続き

免許換えについて手続き方法、新免許の有効期間等、また変更の届出な場合などを整理する。

免許換え

業者が、事務所の所在地を変更した結果、免許権者に変更を生じた場合に行う手続きが必要。

免許換えによって受ける免許の有効期間は、その免許を受けた日から「5年」。

前の免許は自動的に失効する。

全く新しい免許なので、廃業の届出や業者名簿の変更の届出等は不要。

【注意】

免許換えによって免許証番号が変わるので、宅地建物取引士変更の登録必要

免許換えは、知事に申請する場合には、直接知事に対して申請し、大臣に申請する場合には、本店を管轄する知事経由して申請する。

変更の届出(変更届)

業者名簿の記載事項を訂正する手続きのこと。

変更があった日から下記の内容を30日以内に行う。

・商号・名称

・役員、政令使用人、専任の宅地建物取引士の氏名(住所はない

・事務所の名称と所在地

業者と宅建士の変更届の違い

◯:必要、✖️:不要

変更事由 業者の変更届 宅建士の変更登録
宅建士の氏名
宅建士の住所・本籍 ✖️
業者の名称・商号
事務所の名称・商号 ✖️
業者の免許証番号 ✖️

宅地建物取引士の意義・設置・事務

専任の宅地建物取引士とは、特定の事務所に専属的に従事する宅地建物取引士をいう。

【専任の宅地建物取引士の要件】

成年者(未成年者でも、法人業者の役員の場合は、専任の宅地建物取引士とみなされる)

常勤

【宅地建物取引士の事務】
一般でも専任でも、できる仕事(事務)に違いはない。

重要事項説明・重要事項説明書への記名押印

・契約成立後に交付すべき書面(契約書)への記名押印

宅地建物取引士の登録

合格しても登録はする必要はない。

「宅建業に関し成年者と同一の行為能力を有しない未成年者」は、試験に合格しても登録することができない。

【営業許可を受けられる未成年の場合】

年齢20歳未満でも婚姻した者は、宅建士になれる。

また「宅建業の免許」であれば、「成年者と同一の行為能力を有しない未成年者」であっても、法定代理人に欠格事由がなければ受けられる。

【資格登録簿】

宅地建物取引士資格の登録は、都道府県知事が一定事項を公簿に記載することにより行う。

この公簿が宅地建物取引士資格登録簿。

個人の資格の記載なので業者名簿より詳細で、住所本籍地記載される。

・注意:業者名簿と異なって、一般の人への閲覧はなし

【登録の移転】

勤務先が登録をしている甲県から乙県に変更する場合、登録先を乙県知事に替えることができる制度(申請任意

「登録の移転先」は勤務先に注目した制度で、宅地建物取引士の住所は考慮していない

宅地建物取引士証

宅地建物取引士になるために、登録を受けた知事から交付を受ける宅地建物取引士の証明書。

有効期間は5年。

重要事項説明時には、提示する義務があり。

提示を怠ると10万円以下過料になる。

営業保証金と保証協会の指定・加入

業者と取引する相手方の債権を保証する制度は

営業保証金」と「保証協会の加入(団体保証)」の2つがある。

両者は同様の機能があるが、保証金の分担金の違いなどを整理しておこう

保証分担金の違いの事例(営業保証金弁済業務保証金分担金

保証協会に加入した場合は「弁済業務保証金」を負担する必要がある。

  主たる事務所 その他の事務所 本店+支店2カ所
弁済業務保証金分担金 60万 30万 120万
営業保証金 1,000万 500万 2,000万

【注意】

業者が保証協会の社員となるに、当該業者と宅建業に関する取引をした者の債権も、弁済業務保証金について弁済を受ける権利がある。

・宅建試験では、負担金の総額から本店と支店数が全部で何店舗か?を推測させる問題もあり。

営業保証金と弁済業務保証金の相違点

  営業保証金 弁済業務保証金
保証 個人保証 団体保証
供託先 主たる事務所の最寄りの供託所 法務大臣及び国土交通大臣の指定する供託所

供託・

納付方法

有価証券も可

・弁済業務保証金分担金現金納付

・弁済業務保証金―有価証券も可

支店の増設 開業に供託
(事前供託の届出)
増設した日から2週間以内に納付
(事後納付)
供託時期

供託すべき期限の規定はない。

免許権者催告から1カ月以内
供託した旨の届出をしないときは
免許取り消しの対象となる

弁済業務保証金分担金の納付を
受けた保証協会は、1週間以内
弁済業務保証金を供託しなければ
ならない。
還付 認証は不要 保証協会の認証必要
一部事務所
の廃止
超過分の営業保証金の取戻しには
公告が必要
超過分の弁済業務保証金の取り戻し
には公告は不要。
取り戻した額相当の弁済業務保証金
分担金を宅建業者へ返還。

保管換え(営業保証金の場合のみ)

本店を移転した結果、最寄りの供託所が変わった場合、営業保証金を供託している供託所に「営業保証金の移し替え」が請求できることを保管換えと言う。
 
条件は営業保証金の全額を現金で供託していること。
 
それ以外は、二重供託をしたで、供託所から営業保証金を取り戻す
 

媒介契約・代理契約に関する規制

専任媒介専属専任媒介及び一般媒介契約の違いを理解する。

媒介契約の規制

・媒介契約の場合は、宅地建物取引士の記名押印は不要。

また、賃借代理・媒介については、この書面の作成と交付義務はない。

・業者は媒介契約の目的物である宅地等に売買等の申し込みがあったときは、遅滞なく、その旨を依頼者へ報告しなければならない。

それぞれの契約の違いは詳しくはこちらから【媒介契約の比較

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