宅建の過去問解説【宅建業法】業務 ― 住宅品確法・住宅瑕疵担保履行法

今回の宅建士になるための過去問解説は、宅建業法の関連法規である「住宅品確法・住宅瑕疵担保履行法」についてです。

これは、消費者保護の観点から、新築住宅に関して宅建業法40条による「瑕疵担保責任」の特約の制限をさらに厳格化した特例法が設けられました。

耐震偽装問題など宅建業者の瑕疵担保責任が社会問題になったことから、特に注目されている重要な分野です。

ここで平成29年度の宅建士試験に出題された履行確保法の問題を解いてみましょう。

問題45

1)Aは、住宅販売瑕疵担保保証金の供託をする場合、Bに対し、当該住宅を引き渡すまでに、供託所の所在地等について記載した書面を交付して説明しなければならない。

3)Aは、基準日に係る住宅販売瑕疵担保保証金の供託及び住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結の状況についての届出をしなければ、当該基準日から1月を経過した日以降においては、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結してはならない。

4)Aは、住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結をした場合、当該住宅を引き渡した時から10年間、当該住宅の給水設備又はガス設備の瑕疵によって生じた損害について保険金の支払いを受けることができる

上記の3つは、正しいか誤りか?

「住宅品確法・住宅瑕疵担保履行法」は暗記の範囲が限られ、難易度も高くないので、覚えれば点が取れる問題です。

また、宅建士試験の為だけでなく、新築住宅を購入する時には知っておくと損しない知識なので、ぜひ、覚えてください。

宅建の過去問解説【宅建業法】業務 ― 住宅品確法・住宅瑕疵担保履行法

住宅品確法

住宅品確法は、新築住宅について民法上の瑕疵担保責任について特例を設けたもの。

この特例は新築住宅のみ適用され、中古住宅、一時使用目的の住宅には適用されない。

新築住宅の買主は、売主に対して、新築住宅のうち基礎構造部分など隠れた瑕疵に対しては、引渡しの時から10年間の瑕疵修補請求をすることができる。

請求ができる基礎構造部分の瑕疵

構造耐力上主要な部分(住宅の基礎、壁、柱、土台等)

・雨水の侵入を防止する部分(屋根、外壁、開口部、外部貫通雨水配管等)

住宅瑕疵担保履行法

特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律

(参照:「パーフェクト宅建 基本書」より)

制度の内容

宅建業者や建設業者に対して10年間の瑕疵担保責任を履行されるため、資力確保措置を課している。

資力確保とは:住宅販売瑕疵担保保証金供託義務、または保険加入義務を課すこと

【例外)適応除外になる場合】

・売主が一般人である場合・代理媒介契約を締結した場合の宅建業者

・業者間取引

適用対象

新築住宅。

新たに建設された住宅で、下記の2つの条件を満たす。

・居住の用に供したことがない

・建築工事の完了の日から一年を経過

資力確保の方法

「保証金制度」「保険制度」の2つがあり。

供託先:主たる事務所の最寄りの供託所

供託額:住宅供給個数に応じた計算方法

供託方法:金銭、有価証券(種類や評価方法は営業保証金と同じ)

【還付による保証金の不足額の供託】

・国土交通大臣から通知書の送付を受けた日

・保証金が基準額に不足すると知った日から2週間以内に不足額を供託

・供託した日から2週間以内に国土交通大臣または都道府県知事に届出しなければならない。

宅建業者の義務

資力確保措置義務以外に他に必要な3つの義務

・供給所の所在地の説明

売買契約を締結するまでに、供託所の所在地等を記載した書面を交付

・資力確保措置の状況の届出

新築住宅を引き渡した宅建業者は基準日ごとに宅建業の免許を受けた国土交通大臣または、都道府県知事届出が必要。

基準日とは:3月31日及び9月30日

届出期間:基準日から3週間以内

届出の内容保証金の供託及び保険契約の締結の状況

・契約制限

宅建業者は、基準日ごとに保証金の供託または保険契約の締結状況の届出をしなければ、原則として新たに売主となる新築住宅の売買契約を締結することができない。

基準日の翌日から起算して50日を経過した日以降

まとめ「住宅品確法・住宅瑕疵担保履行法」

「住宅品確法」、「住宅瑕疵担保履行法」はいかがでしたか?

序文の問題の解説です。

問題45

1)誤り

宅地建物取引業者Aは、自ら売主となる新築住宅の買主に対し、当該新築住宅の売買契約を締結するまでに、その住宅販売瑕疵担保保証金の供託をしている供託所の所在地その他の事項を記載した書面を交付して説明しなければならない。

「引き渡すまでに」ではなく「売買契約を締結するまでに」である。(特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律15条)

3)誤り

新築住宅を引き渡した宅地建物取引業者は、住宅販売瑕疵担保保証金の供託及び住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結の状況についての届出をしなければ、当該基準日の翌日から起算して50日を経過した日以降においては、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結してはならない(同法13条)

4)誤り

住宅販売瑕疵担保責任保険契約の保険の対象となる特定住宅瑕疵担保責任には、給水設備やガス設備の瑕疵による損害は含まれない。

(参照:【平成29年 問45】過去問解説より)

試験の暗記ポイント「住宅品確法・住宅瑕疵担保履行法」

(1)住宅品確法では、新築住宅についての瑕疵担保責任の期間は、引渡し時から10年間特約20年まで伸長できる)である。

(2)住宅瑕疵担保履行法では、宅建業者が自ら売主として新築住宅を引き渡す場合には、資力確保措置を講ずる義務を課している。

(3)住宅瑕疵担保履行法では、資力確保措置義務を負う宅建業者は基準日から3週間以内に免許権者に届出を行う必要がある。

(4)上記(3)の届出をしない場合、基準日の翌日から起算して50日を経過した日以後、原則として新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結することができない。

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