宅建過去問まとめ:宅建業法2」重要事項説明35条と37条書面、業者の規制

宅建試験の直前まとめ「宅建業法2」では、前回に引き続き「パーフェクト宅建の基本書」の要点ナビを中心に解説します。

前回の「直前まとめ:宅建業法」では免許基準、宅建士の登録や営業保証金など、宅建試験で出るポイントを復習しました。

今回も宅建試験に出題される最も重要な事項をまとめています。

宅建過去問解説「宅建業法」重要事項説明35条、37条書面

重要事項説明35条

業者は契約の締結前に、物件及び契約内容について、重要事項説明書を交付して、買主、借主に対して契約が成立するまでに説明しなければならない。

説明は、宅地建物取引士が行う。

業者が複数の場合、業者に説明義務がある。

【ポイント】

・書面に全業者の宅地建物取引士が記名・押印し、うち1人が代表して説明できる。

・取引の相手方が業者の場合、重要事項の説明は不要。

(重要事項説明書面の交付のみで足りる)。

重要事項説明書・説明事項

業者が重要事項説明を行う際に、取引の相手方(買主・借主)に対して交付しなればならない書面。宅地建物取引士が記名・押印する。

詳しくはこちらから【取引の説明事項

信託受益権

不動産を信託会社へ信託し、その不動産から発生する経済的利益賃料収入など)を受け取る権利をいう。

この権利を、業者が販売する場合にも、登記された権利内容法令による制限などの説明義務がある。

【ポイント】

・売買の相手が、一定の投資家である場合や過去1年以内に同じ説明をしている場合などは、説明をしなくてもよい。

・従来通り、宅地建物取引士による説明と重要事項説明書面の交付が必要である。

手付貸与の禁止

業者は、手付を貸し付けたりする形で、契約の締結をするように誘ってはならない。

手付の分割払いを認めることも「信用の供与」にあたり、禁止される。

誘引行為自体を禁止しており、契約の成立は問題にしない。

37条書面

業者は関与した契約が成立したときは、契約内容を書面にして、遅滞なく当事者に交付しなければならない。

この書面を37条書面という(契約書代用

【ポイント】

業者説明不要

・記名押印する宅地建物取引士は、35条書面の記名・押印者異なってもよい

37条:売買交換「必要的記載事項」

・「必要的記載事項」は、35条の説明事項に入っていない。

【37条の必要的記載事項

・当事者の氏名(法人にあたってはその名称)、住所

・宅地、建物を特定するため必要な表示

・既存建物 ー 建物の構造耐力上主要な部分等について、当事者の双方が確認した事項

・代金、交換差金の額(消費税額を含む)、その支払いの時期と方法

・宅地と建物の引渡し時期

移転登記申請の時期

35条と37条の共通事項

37条35条との共通事項は、37条では「任意的記載事項」になる。

【37条の任意的記載事項】

・代金、交換差金以外金銭の授受に関する定めがあるときは、その額、授受時期目的

契約解除に関する定めがあるときは、その内容

損害賠償額予定違約金に関する定めがあるときは、その内容

・代金、交換差金についての金銭賃借ローン)のあっせんに関する定めがあるときは、その内容

瑕疵担保責任履行について構ずべき保証保険契約締結その他の措置について定めがあるとき

貸借の場合

貸借では、「代金額」→ 「借賃額」に変更

必要的記載事項」:「登記時期」はない。

任意的記載事項」:「ローン」「瑕疵担保保険」「公租負担」はない。

必要的記載事項

・当事者の氏名(法人にあたってはその名称)と住所

・宅地と建物を特定するため必要な表示

・借賃の額(消費税額を含む)、その支払いの時期と方法

・宅地、建物の引渡しの時期

業者自らが売主になる場合の規制

売主業者、買主一般消費者の場合のみ適用。

【8種制限】

※ 注意:  8種制限は、宅建業者間取引では適用除外となる

これは絶対に覚えましょう!

1)自己の所有に属しない物件の売買の制限

2)クーリング・オフ制度

3)損害賠償額予定等の制限

4)手付額の制限

5)瑕疵担保責任の特約の制限

6)手付金等の保全

7)割賦販売契約解除の制限

8)所有権留保等の制限

【ゴロ合わせ】

自分以外がクーリングオフすると、手付の菓子が損害に!手付額は割賦で所有(じぶんいがいクリーリングオフすると、てつけきんかしそんに、てつけがくかっぷしょゆう

クーリングオフ:クーリングオフ制度

じぶんいがい:自己の所有に属さない物件の売買

てつけきん:手付金の保全

かし:瑕疵担保責任の特約

そん:損害賠償額の予定

てつけがく:手付額の制限

かっぷ:割賦販売契約の解除

しょゆう:所有権留保等の制限

参考までに!

覚えられない人は、自分でゴロ合わせを作ってみると覚えられます。

損害賠償額の予定等の制限

合算した額が代金の2割超える場合、超過分のみが無効。

損害賠償額の予定とは、債務不履行の事実を証明すれば、約定した額を請求できる特約をいう。

また、違約金とは、債務不履行があるときは、ペナルティーとして没収される金銭のことで、損害賠償額とは別物だ。

ポイント:合算した額が代金の2割える場合、超過分のみが無効

解約手付性

業者自らを売主となる売買契約において、2割える分は無効なので、業者は解約した場合に返還する。

相手方が履行に着手するまでは解約できる

ポイント:売主は、現実に倍額を提供しなければ解除できない。

瑕疵担保

責任追及期間は、最低でも「引渡しから2年間は追及できる」

したがって2年以上の期間であれば有効だが、1年半では無効。

この場合は「瑕疵発見から1年間」追及できる(民法)

保全すべき手付金

業者が自ら売主となる場合には、保全措置でないと「手付金等」は受領できない。

【手付金が不要な場合】

受領額の合計:代金額の5%(完成物件は10%以下、かつ1,000万円以下

【注意点】

契約日前に買主から交付される申込証拠金でも、後に代金に充当されるものは、保全の対象

一定額を超過したら、全額を保全する。

割賦販売に関する規制

【所有権留保】

売主である業者が、売買代金の全部または一部の支払いを受けるまでは、目的物の所有権を買主に移転しないという特約。

買主は処分権がなく、また登記の移転を受けることができない。

割賦販売契約を解除するには、30日以上の猶予と書面による催告が必要。

【所有権留保】が禁止される場合

所有権留保等は、宅地建物取引業者が物件を引渡し、かつ、代金10分の3で禁止される。

(実質的受領額が10分の3超える代金の支払いを受けた時)

ポイント:物件の引渡しが行われて無ければ所有権留保をすることができる

報酬に関する規制

報酬額は国土交通大臣が定めている。

以下の額を超えて報酬を受けてはならない。

売買・交換の媒介の場合

物件の価 額 消費税込の率 基本の率
イ)200万円以下の部分 100分の5.4

100分の

ロ)200万円を超え400万円以下の部分 100分の4.32 100分の
ハ)400万円を超える部分

100分の3.24

100分の
消費税の取扱い 消費税額込みの表示 上記で算出した額に
消費税額(1.08倍
を乗じる

【ポイント】

・代理報酬は媒介報酬の2倍まで

・複数業者が介在した場合、報酬額の合計は媒介報酬2倍まで

免許事業者は、8%の40%である3.2%を報酬に加算できる。

報酬(賃貸)

賃借の媒介の場合、依頼者の双方から受け取れる報酬額の合計は、通常の借賃1ヶ月分

居住用建物の賃貸借の場合は、依頼者の一方について、借賃1ヶ月半分とされる。

賃貸借(居住用建物の賃貸借を除く)の代理、媒介の場合に、返還されない権利金の授受があれば、その権利金を売買の代金とみなして、報酬(売買)の計算によることができる。

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