【宅建】過去問解説【法令上の制限】都市計画制限・事業制限

今回の宅建士になるための過去問解説「都市計画制限・事業制限」についてです。

都市計画は、その決定後に一定の手続きを経て「都市計画事業」として施行され、その内容が実現されます。

これら都市計画が定められた地域では、一定の行為の制限が課せられています。

ここで平成29年度の宅建士試験で出題された問題を解いてみましょう

問題16

(ア)都市計画施設の区域又は市街地開発事業の施行区域内において建築物の建築をしようとする者は、一定の場合を除き、都道府県知事(市の区域内にあっては、当該市の長)の許可を受けなければならない。

最初は間違いが多くても、過去問にどんどん取り組んでみてください。

過去問をやってみて間違えた部分を確認する作業を繰り返すと全体像がつかめ細部も覚えることができます。

【宅建】過去問解説【法令上の制限】都市計画制限・事業制限

制限の概要等

市街地開発事業予定区域、都市施設及び市街地開発事業に関する都市計画が定められた場合は、大規模な開発になります。

よって土地を買い占めたりすることがないように、早い段階から制限をかけていきます。

都市計画事業とは

「都市計画事業」とは、法59条の規定による認可または承認を受けて行われる都市計画施設の整備に関する事業及び市街地開発事業をいう。

都市計画事業は、原則として、市長村が都道府県知事(または国土交通大臣)の認可を受けて施行するが、ほかに都道府県、国の機関、その他の者も施行することができる

定めた場合の事業化への流れと行為制限の概要

市街地開発事業等予定区域に関する都市計画には、必ず施行予定者を定めるものとされる。

また予定区域が定められた場合、その都市計画の決定の告示の日から起算にして3年以内に、それぞれ市街地開発事業、または都市施設に関する都市計画を決定しなければならない。

予定区域において定めた施行予定者を、そのまま施行予定者として定めなければならない。

都市計画に下記の6つ予定区域を定めることができる

1)新住宅市街地開発事業の予定区域

2)工業団地造成事業の予定区域

3)新都市基盤整備事業の予定区域

4)区域の面積が20ha以上の一団地の住宅施設の予定区域

5)一団地の官公庁施設の予定区域

6)流通業務団地の予定区域

そして施行予定者は、決定の告示の日から起算にして2年以内に、都市計画事業の認可または承認の申請をしなければならない。

予定区域を定めた場合には、早期に事業化されることになる

許可が不要な場合

1)通常の管理行為、軽易な行為

2)非常災害のため必要な応急措置として行う行為

3)都市計画事業の施行として行う行為またはこれに準ずる一定の行為

施行予定者が定められている場合の特例

市街地開発事業等予定区域の制限が準用される。

その区域内で次のことを行う場合は、都道府県知事の許可を受けなければならない。

・土地の形質の変更

建築物の建築その他工作物の建設を行う

事業化への流れ

(1)予定区域の都市計画の決定の告示

↓ (3年以内に決定)

 
(2)(本来の)都市計画の決定の告示

↓(2年以内に認可または承認の申請)

 
(3)都市計画事業の認可または承認の告示

↓(事業地に変わる)

事業の完了

定めない場合の事業化への流れと行為制限の概要

予定区域を定めない場合は、都市施設または市街地開発事業に関する都市計画に施行予定者を定めることは義務付けられていない。

しかし、一定の都市施設、及び一定の市街地開発事業には、施行予定者を定めることができる。

そして施行予定者を定めた場合には、決定の告示の日から起算にして2年以内に、都市計画事業の認可または承認の申請をしなければならない。

予定区域を定めた場合には、早期に事業化されることになる。

許可が不要な場合

1)一定の軽易な行為

2)非常災害のため必要な応急措置として行う行為

3)都市計画事業の施行として行う行為またはこれに準ずる一定の行為

許可基準

都道府県知事、許可の申請があった場合において、下記に該当するときは、許可をしなければならない。

1)建築物について定めるものに適合する

2)著しい支障を及ぼすおそれがないと認められること

3)建築物が次のいずれにも該当し、かつ、容易に移転し、また除却することができるもの

・階数が2以下、かつ地階を有さない

・主要構造部が木造、鉄骨造、コンクリートブロック造その他これに類する構造であること

事業化への流れ

(1)都市計画の決定の告示

↓(施行予定者が定められた場合は、2年以内に認可または承認の申請)

(2)都市計画事業の認可または承認の告示

↓(事業地に変わる)

事業の完了

ポイント:都市計画施設の区域または市街地開発事業の施行区域内の制限

・施行予定者が定められていないとき

→ 「建築物の建築」についてのみ許可が必要

・施行予定者が定められているとき

→ 「建築物の建築」のほか、「その他工作物の建設」「土地の形質の変更」についての許可が必要

事業地内の制限

都市計画事業の認可または承認がされると、事業地内の制限が働く。

施工者の名称、都市計画事業の種類、事業施行機関及び事業地が告示される。

下記は、都道府県知事の許可を受けなければならない。

土地の形質の変更

建築物の建築のほか、その他工作物の建設

重量が5トンを超える物件の設置・堆積

許可の申請があった場合は、その許可を与えようとするときは、あらかじめ施工者の意見を聴かなければならない。

この事業制限には、国が行う行為について協議の特例(都道府県知事等との協議が成立すれば許可があったものとみなす)が規定されている。

国が行う行為について協議の特例だけで、ほかに例外はない。

たとえ非常災害のため必要な応急措置として行うものであっても、許可不要にはならない

土地・土地建物等の先買い

都市事業計画の認可の告示があったときは、施行者はすみやかに、告示する。

この告示の日の翌日から起算して10日を経過した後に事業地内の土地建物等を有償で譲り渡そうとする者は、譲り渡そうとする相手方その他国土交通省令で定める事項を書面で施行者に届出なければならない。

この届出に対し30日以内に施行者が買取りの通知をしたときは、予定対価の額に相当する代金売買が成立したものとみなされる。

したがって、届出後30日以内は、届出者は、その土地建物等を譲り渡してはならない。

【宅建】過去問解説まとめ「都市計画制限・事業制限」

都市計画制限は、施工者が定めらている場合とそうでない場合の違いなど、整理して手続きの流れを覚えてください。

序文の問題の解答です。

問題16

(ア)都市計画施設の区域又は市街地開発事業の施行区域内において建築物の建築をしようとする者は、一定の場合を除き、都道府県知事(市の区域内にあっては、当該市の長)の許可を受けなければならない。

答えと解説

(ア)正しい

都市計画施設の区域又は市街地開発事業の施行区域内で建築物の建築をしようとする者は、政令で定める軽易な行為など一定の場合を除き、都道府県の許可を受けなければならない。

(参照:【平成29年 問16項ア】過去問解説より)

他の過去問題も復習に解いてみてください。

【宅建】暗記のポイント「都市計画制限・事業制限」

(1)「都市計画事業」とは、法59条の規定による認可または承認を受けて行われる都市計画施設の整備に関する事業及び市街地開発事業をいう。

(2)「田園住居地域内の制限」において、許可権者は、市町村長であるが「市街地開発事業等予定区域内の制限」「事業地内の制限」において、許可権者は、いずれも都道府県知事等である。

(3)「都市計画施設の区域または市街地開発事業の施行区域内の制限」は、施行予定者が定められていない場合と定められている場合とで、その制限の内容が異なる。

施行予定者が定められていない場合に許可を要するのは「建築物の建築」だけである。

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