宅建士の過去問解説：説明・告知義務（１）重要事項の説明・説明事項

テスト

今回の宅建士になるための過去問解説は、宅建業法の本丸でもある「説明・告知義務(１)」についてです。

この重要事項の説明(３５条)に関する規定は、宅建業法の中でも最も重要であり、３７条書面との違いを正確に覚えておく必要があります。

ここで平成２９年度の宅建士試験に出題された問題です。

問題３３　以下、正しいか誤りか？

１）宅地の売買の媒介を行う場合、売買の各当事者すなわち売主及び買主に対して、書面を交付して説明しなければならない。

２）宅地の売買の媒介を行う場合、代金に関する金銭の貸借のあっせんの内容及び当該あっせんに係る金銭の貸借が成立しないときの措置について説明しなければならない。

３）建物の貸借の媒介を行う場合、私道に関する負担について、説明しなければならない。

重要事項説明は、宅建士しかできない重要な実務です。

宅建業法の勉強の山場なので、頑張りましょう！

Contents

1 重要事項の説明等
- 1.1 重要事項の説明・方法等
- 1.2 チェックポイント
2 重要事項の説明事項
3 説明事項
4 宅建過去問まとめ：説明・告知義務（１）

重要事項の説明等

宅建業者には、業務の執行の公正を確保するために重要な事実を告知する義務があります。

重要事項の説明・方法等

下記が、重要事項の説明等（法３５条）の構成です。

説明者―宅建士

説明時期―契約が成立するまでの間

説明の相手方―買主または借主になろうとする者（交換の場合は両当事者）

説明方法―宅建士が記名押印した書面を交付して、宅建士証を提示して行う。

チェックポイント

全部、重要で試験の出題される可能性も高いので、覚えて下さい！

重要事項の説明、だれが、どこで、いつまでに？

重要事項の説明義務は宅建業者の義務であり、宅建業者はこの説明を宅建士に行わせなければならない。

またそれは、宅建士（専任の宅建士である必要はない）が、宅建士証を提示して契約が成立するまでの間に行わなければならない。

もし、宅建士証を滅失した宅建士や宅建士証の有効期限満了後は、重要事項の説明をすることができない。

宅建士の免許をもっていれば誰でもできる。

重要事項の説明は、売主や貸主になろうとする者に対しても行わなければならないか？

説明の相手方は、宅地建物を取得し、または借りようとする者であるから、売主になろうとする者や貸主になろうとする者に対しては説明しなくてもよい。

相手方が宅建業者である場合

相手方が宅建業者（プロ）である場合には、重要事項説明書の交付のみで足り、重要事項の説明を要しない（法３５条６項）（平成２８年改正）

書面の交付は絶対にしないといけない！

喫茶店で重要事項の説明をした場合

重要事項の説明場所については限定がなく、事務所以外、例えば喫茶店でも、重要事項の説明をすることができる。

重要事項の説明の方法

すべて書面を交付して説明する。
（なお、物件が未完成で、図面が必要なときは、図面を交付する）。

この書面（一般に「３５条書面」という）には宅建士の記名押印が必要である。

必ずしも専任の宅建士である必要はない。

重要事項の説明の際、相手方が宅建士証の提示を要求しないときは、宅建士証を提示しなくてもよいか？

必ず提示が必要。

（見やすいように。しかし、住所などが相手に見えるのが嫌な場合は、シールを貼って提示するのは構わない）

提示しなかった場合は、１０万円以下の過料に処せられる。

従業員の証明書は携帯するが、常に見せる必要はない。

重要事項の説明義務違反

罰則は特にないが、指示処分、または業務の停止処分を受けることがあり。

この情状が特に重いときは、免許の取消し処分を受ける。

重要事項の説明事項

売買か賃貸か、また区分所有によっても違う内容になり、全て共通ではない。

大きく２つの取引方法に分かれ、合計１８項目あり。

・通常取引の場合：計１５項目（取引物件に関する事項７項目、取引条件に関する事項が８項目）

・割賦販売の場合：３項目

「割賦販売」とは

代金の全部または一部について、目的物の引き渡し後１年以上の期間、かつ、２回以上に分割して受領することを条件とした販売

説明事項

通常取引の場合は、「取引物件に関する事項」と「取引条件に関する事項」の２つがあります。

【取引物件に関する事項】

１）取引の対象となっている宅地建物の上に存する登記された権利の種類、内容、登記名義人、登記簿の表題部に記録された所有者の氏名（法人はその名称）

２）都市計画法、建築基準法その他の法令に基づく制限で契約内容の別に応じて政令で定める概要

３）契約が建物の賃借契約以外のものであるときは、私道負担に関する事項。

４）施設の整備状況（飲用水・電気ガスの供給、排水）

５）工事完了前のときは、その完了時における形状・構造その他国土交通省令で定める事項。

マンション等の区分所有建物の場合は、貸借契約と貸借以外の契約によって異なる。

登記された権利の種類及びその内容

登記された抵当権は、たとえ抹消される予定のものであっても説明しなければならない。

なお、移転登記の申請時期や引越しの時期は、重要事項に該当しないので説明しなくてもよいが、３７条書面には必ず記載しなければならない。

重要事項の説明の対象となる法令上の制限

都市計画法、建築基準法その他の法令に戻づく制限で契約内容の別に応じて政令で定めるものに関する事項の概要を法令上の制限という。

【３５条説明事項の対象になる法令】

・特別用途誘導地区（建築基準法６０条の３）

・津波防災地域づくりに関する法律

・東日本大震災復興特別区域法

・移動等円滑化協定（バリアフリー新法）

・景観協定

・特定用途制限地域内

・土壌汚染対策法１２条の届出

・大規模災害からの復興に関する法律

【対象とならない】

・公共下水道の使用開始時期等の届出

・宅地の賃貸契約の場合：土地所有者に限って適用されるものは、説明事項とされない

・建物の賃貸契約の場合：建物の賃借人に適用されるものが説明事項とされるので、建蔽率、容積率、用途地域内における建物の用途制限、建物の構造に係る制限はされない。

私道負担に関する事項

【私道の負担がない場合は、説明を省略できるか？】

私道の負担がない場合は「無」と明記する（省略は不可）

建物の賃借契約であるときは「私道の負担」は重要事項とされない。

しかし、建物の賃借以外の契約であるときは「私道の負担の有無」「私道の面積・位置」を必ず説明しなければならない。

これには、所有権や共有持分をもたないで、私道を利用するための負担金を支払う場合も含まれる。

施設の整備状況

飲用水・電気・ガスの供給並びに排水のための施設の整備状況。

もし、これらの関連施設が未整備の場合は、整備の見通し、整備の為の特別の負担を説明しなければならない。

未完成物件の説明

取引の対象となる宅地建物が宅地の造成・建築に関する工事の完了前の場合は、「工事完成時の形状、構造」の具体的な内容を説明しなければならない。

宅建過去問まとめ：説明・告知義務（１）

重要事項説明３５条はいかがでしたか？

序文の解答です。

１）誤り

宅地の売買の媒介を行う場合、買主に対して、書面を交付して説明しなければならない。売主に説明する必要はない（宅地建物取引業法３５条１項）。

２）正しい。

宅地の売買の媒介を行う場合、代金に関する金銭の賃借のあっせん内容及び当該あっせんに係る金銭の貸借が成立しないときの措置について説明しなければならない。

３）誤り

建物の貸借の媒介を行う場合、私道に関する負担については、説明する必要はない（同法35条１項３号）

（参照：【平成２９年　問３３項１、２、３】過去問解説より）