宅建士の過去問解説【共有・区分所有権３】マンション管理運営に必要な基礎知識を紹介！

ここでマンション規約についての過去問題です。

上記は、平成２９年宅建士試験の権利関係の出題です。

 

この「集会」や「管理組合」の内容は、ほぼ毎年、宅建士試験に出るので、ぜひ、押さえておきたい内容です。

過去問題の解説の続きは、本文でみていきましょう！

宅建の過去問解説：共有・区分所有権

序文の問題の解答は、下記になります。

２）は誤り、１）〜３）は、全て正しいです。

管理者は、少なくとも毎年１回は集会を招集する必要がある。

また、区分所有者の５分の１以上、議決権の５分の１以上を持てる場合は、管理者い対し、会議の目的を示せば、集会の招集を請求できる。

この定数は、規約で減ずることができる。

 

招集の通知は、区分所有者が管理者に対して通知を受けるべき場所を通知したときはその場所に、もし、これを通知しなかったときは、区分所有者の所有する専用部分が存在する場所にあててすれば足りる。

 

また、区分所有者全員の同意がある場合は、招集の手続きがなくても開ける。

（参照：【平成２９年　問１３】過去問解説より）

区分所有法では、管理者の業務についても、宅建士試験によく出ます。

 

他、下記の過去問解説のポイントも覚えて下さい。

マンション管理の規約とは

建物、敷地、付属施設の管理や使用に関する区分所有者相互間の事項は、規約によって定めることができる（同法３０条１項）。

もちろん、規約を定めるかどうかは区分所有者の自由である。

（参照：パーフェクト宅建　基本書より）

規約の設定・変更・廃止とは

規約の設定・変更・廃止をすることは、重要なので特別決議になります。

区分所有者の集会で、区分所有者及び、議決権の４分の３以上の多数により決定します。

もし、それらが、一部の区分所有者の権利に特別な影響を及ぼすときは、影響を受ける者から承諾を得なければなりません。

規約の効力

規約は、区分所有者全員に効力が生じ、さらに賃借人などの占有者も、所有者と同じように全て同一の義務を負います。

区分所有者から区分所有権を譲りうけた者を特定承継人といいます。

集会

マンションで何かを決める場合は、管理組合を作り、集会を開かなければなりません。

法人ではない管理組合は任意ですが、法人の場合は、管理者を置かなければなりません。

管理者とは、火災保険の契約をしたりする代表者で、通常は理事長になることも多いです。

 

また、選任された管理者は年１回の集会を招集しないといけません。

集会の決議は通常は、普通議決です。

通知は、少なくとも一週間前（目安）、に目的を各区分所有者に発信しないといけません。

この期間は規約で伸縮することができ、区分所有者全員の同意がある場合は、招集の続きを経ずに開くことができます。

 

 

もし、他の所有者が年に１回以上の集会を開催したいときは、５分の１以上の人数の議決権があればよいです。

議決権のハードルを普通決議よりも下げて、集会を開催しやすくしています。

 

管理者の選任と解任

区部所有者は、規約に定めがない限りは、集会の決議によって管理者を選任し、また解任することもできます。

管理組合法人

区分所有者は、全員が管理組合に無条件で加入する義務がありますが、任意の団体なので法人格がありません。

そのため、銀行からお金を借りる場合には、法人にする必要があります。

 

管理組合は、区分所有者及び議決権の各４分の３以上の多数による集会の決議によって、法人になることを定めることができます。

これを管理組合法人といいます。

 

法人になるには下記のことが必要です。

法人格のない管理組合では管理者は「できれば置く」と定められているので、管理者は任意です。

議決権

議決権の割合は、規約に定めがなければ、各所有者の専有部分の割合によります。

専有面積が広く、共有費をより多く支払っている者が、より議決権に影響力を持つように定められています。

 

議決権は、書面で、または代理人によって行使することもでき、全員が同意すれば、電磁的方法も可能です。

１つの専有面積（１室）を数人で共有している場合は、議決権を行使できるので代表者の１人になります。

議決権の行使

原則	・区分所有者本人が行使する
例外	・書面または代理人によって行使できる
専有部分が共有の場合	・議決権を行使すべき者１人を定めなければならない。

賃借人の扱い

賃借人など区分所有権者からの承諾を得て専有面積を占有する者は、集会で意見を述べることはできます。

しかし、所有者ではないので、議決権を行使することはできません。

 

決議の要件

通常は、過半数で決定できる普通決議が開催されます。

しかし、区分者の利害に重要な影響がある場合は、集会の特別決議が必要です。

建替えは最も重要な事項なるので、５分の４以上の多数が必要です。

建替え決議

集会では、５分の４以上の多数で、建物を取り壊し、かつ、その建物の敷地の全部もしくは一部を含む土地に新たな建物を建築する旨の決議「建替え決議」を行うことができます。

 

建替え決議を目的とする集会を招集するときは、会日よりも少なくとも２ヶ月前に、招集通知を発しなければなりません。

また、少なくとも１ヶ月前までに、当該招集する際に通知すべき事項について、区分所有者に対し、説明会を開催しなければなりません。

 

建替えの決議は、老朽、損傷、一部滅失などの理由は、必要ではありません。

 

建て替え決議は、特に誰から誰にできるか？を押さえておく必要があります。

買取請求と売渡請求の違い

「大規模滅失の復旧」の場合と「建替え決議」の場合は、行わない者に対しての物件の買取と売渡の請求が変わります。

下記の流れは重要です。

大規模滅失の復旧とは

建物の価格の２分の１を超える部分が、滅失（大規模滅失）したときの場合を大規模滅失といいます。

この場合は、区分所有者及び議決権の各４分の３以上の多数による集会の決議により、共有部分を復旧することができます。

議長及び議事録

ここで、管理組合の議長や議事録について必要事項を押さえておきます。

・議長

規約に定めがある場合、別段の決議をした場合を除けば、区分所有者の１人が議長となる

 

・議事録

議長は、書面又は電磁的記録により、議事録を作成する必要があります。

 

・署名押印

議事録が書面で作成されている時は、議長及び集会に出席した区分所有者の二人がこれに署名押印しなければなりません。

電磁的記録の場合は、署名押印に代わる措置を執らなければなりません。

 

・報告義務

管理者は、集会において、毎年一回一定の時期にその事務に対する報告をしなければなりません。

義務違反者に対する措置

有害な行為や利益に反する行為をする人に対して、以下の法的措置をとることができます。

「共有・区分所有権３」宅建過去問まとめ

以上、３記事にわたり「共有・区分所有権」について紹介してきましたが、いかがでしたか？

特に、集会の招集方法や、どの決議内容に、どれだけの議決権が必要か？などは、宅建士試験にも出題されるので、絶対に覚えて下さい。

また、下記のポイントも宅建士試験によく出題されます。

 

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【終わりに】

今まで私の夫は、約２年間、マンションの管理組合の役員になったので、私もマンションの管

理組合業務を手伝った経験があります。

その間に建物の大規模修繕がありましたが、住民同士の意見の集約は大変でした。

また、改装工事だけでなく、駐車場やゴミの問題など、様々な事が議題に上がりました。

契約している管理会社とは、メンテナンス不備やお金の問題が発生したこともあります。

「マンションは管理を買え」と言われるのも、わかる気がします。

今回の内容は、宅建士の試験だけでなく、自分の所有するマンションを守るためにも必要な知識です。