宅建の過去問解説【税・その他】登録免許税の課税範囲や税率

今回の宅建士になるための「税・その他」の過去問解説は「登録免許税」についてです。

登録免許税とは、不動産取引により、不動産の財産権等の移転等の登記が行われる時に、その登記に対しては、登記を受ける者に課せられる税金のことです。

ここで宅建士試験に出題された「登録免許税」の過去問を解いてみましょう！

平成２６年度　問題２３

住宅用家屋の所有権の移転登記に係る登録免許税の税率の軽減措置に関する次の記述のうち、正しいものはどれか？

１）この税率の軽減措置は、一定の要件を満たせばその住宅用家屋の敷地用に供されている土地に係る所有権の移転の登記にも適用される。

２）この税率の軽減措置は、個人が自己の経営する会社の従業員の社宅として取得した住宅用家屋に係る所有権の移転の登記にも適用される。

３）この税率の軽減措置は、以前にこの措置の適用を受けたことがある者が新たに取得した住宅用家屋に係る所有権の移転の登記には適用されない。

 

４）この税率の軽減措置は、所有権の移転の登記に係る住宅用家屋が、築年数が２５年以内の耐火建築物に該当していても、床面積が５０㎡未満の場合には適用されない。

過去問の解説をみる

登録免許税は平成２６年度に出題されて以来、出題されていませんが、上記の過去問の内容は確実に理解しておきましょう！

宅建の過去問解説：非課税の場合（課税されない）

・国等が自己のために受ける登記

・建物の新築、増築の表示登記

・委託者から受託者へ信託財産を移す場合の所有権の移転登記

納税義務者（誰に対して）

連帯して納付義務を負う

不動産売買の所有権の移転登記は、登記権利者（買主）と登記義務者（売主）とが共同して登記を申請することになる。

【定率課税】

不動産の価格や債権金額に一定の税率を乗じた税額が課税される

【定額課税】

不動産の個数に一定の税額（１,０００円）を乗じた税額

課税範囲、課税標準及び税率の表

１,０００円未満は１,０００円で出す。

課税標準（何の）

個々の登記の区分に応じ、不動産の価額、債権金額、不動産の個数が課税標準となる。

不動産の上に借地権や地役権等の所有権以外の権利その他処分の制限が存するときであっても、その権利その他処分の制限がないものとした場合の価格（いわゆる更地価格）となる。

不動産の価格は、登記申請時の固定資産課税台帳登録価格（固定資産税評価額）が基準となる。

宅建過去問の解答「登録免許税」

序文の過去問の解答です。

１）誤り。

住宅用家屋の所有権の移転登記に係る登記免許税の税率の軽減措置（租税特別措置法７３条）は、その敷地にまで及ぶものではない。

したがって、敷地に供されている土地にも及ぶとする本肢は間違い。

 

２）誤り。

この住宅用家屋の所有権移転登記に係る登録免許税の税率軽減措置は、個人が取得し、当該個人の居住の用に供することが要件とされる（同法７３条）。

したがって、個人が取得しても、会社の従業員の社宅の用に供されるものには適用されず、適用されるとする本肢は誤り。

 

３）誤り。

この税率軽減措置には、既適用者に対する適用制限は設けられていない。

したがって、以前に適用を受けた者が、新たに取得した場合にも適用されるから、適用されないとする本肢は誤り。

 

４）正しい。正解

この税率軽減措置は、住宅の床面積が５０㎡以上で建築が取得日以前２０年以内（耐火建築物であれば２５年以内）又は新耐震基準に適合していることを要件としている（同法施行令４２条）。

したがって、築年するが２５年以内の耐火建築物であっても、床面積が５０㎡未満の住宅には適用されないとする本肢は正しく、これが正解。

（引用：パーフェクト宅建「過去問１０年間」【平成２６年　問２３】過去問解説より）

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宅建試験のポイント：登録免許税

・不動産売買の所有権の移転登記の買主・売主は、連帯納付義務を負う。

・所有権の移転登記の課税標準は、不動産の価格である。そして、不動産の価格は、登記申請時の固定資産課税台帳登録価格（固定資産税評価額）となる。

・借地権等の権利が存する不動産の課税標準は、その権利がないものとした価額（更地価格）が課税標準となる。

・登録免許税は、新築（所有権保存）、売買・相続（所有権移転）など、個々の登記の区分に応じ、税率が定められている。

ただし、平成３２年３月３１日までの土地の売買による所有権の移転登記については、税率が軽減される特例がある。

・地上権等の設定登記ある不動産を、その地上権等の登記名義人が取得する場合の税率は、本来の税率に２分の１（１００分の５０）を乗じた割合となる。

・登録免許税は、登記を受ける時までに納税する。

・登録免許税は、不動産の所在地を管轄する登記所の所在地で納税する。

・住宅の特例の適用対象となる住宅の取得は、売買・競落によるもので、１年以内に登記されたものに限られる。

・住宅の特例の適用対象となる取得者は個人であり、その個人が居住の用に供する場合に限られる。

・住宅の特例の適用対象となる取得者は、かつてこの特例の適用を受けた者でも構わない。

また、所得制限もない。

・住宅の特例の適用対象となる住宅は、床面積５０㎡以上、さらに中古住宅にあっては築年数２０年（マンション等の耐火建築物は２５年）以内または一定の耐震基準に適合するものに限られる。