宅建士の過去問解説【宅建業法】免許の区分・申請・効力とは?

今回の宅建士になるための過去問解説は、宅建業法の免許制度(区分・申請・効力)についてです。

免許制度は、宅建士試験で毎年よく出題される分野です。

ここで平成26年宅建士試験の過去問題です。

国土交通大臣又は都道府県知事は、免許に条件を付すことができるが、免許の更新に当たっても条件を付すことができる。

正解か誤りか?

宅建業の免許は、国土交通大臣と都道府県知事免許の2種類がありますが、申請手続きの違う以外は、効力などには、違いはありません。

免許が無ければ、原則、宅建業を行うことができないので免許制度の理解はとても重要です。

宅建士試験の宅建業法では、この分野からの出題が多いので、しっかり学習しましょう!

宅建士の過去問解説【宅建業法】免許の区分・申請・効力

宅建士の過去問解説:免許の区分

免許の申請先は、事務所の所在地や数によって変わります。

宅地建物取引業を営もうとする者は、二以上の都道府県の区域内に事務所(本店、支店その他の政令で定めるものをいう。)を設置してその事業を営もうとする場合は国土交通大臣の、一つの都道府県の区域内にのみ事務所を設置する場合は、その事務所の所在地を管轄する都道府県知事の免許を受けなければならない

(参照:「パーフェクト宅建 基本書」より)

【免許】

大臣免許 2箇所以上の都道府県の区域内に事務所を設置
知事免許  1の都道府県のみ事務所を設置

ここで間違えやすいのは、事務所が2つ以上であれば、大臣免許と判断しがちですが、あくまでも2以上の都道府県に事務所を設置する場合だけです。

もし、事務所が2つ以上であっても、1つの都道府県内のみに設置する場合は、知事免許で足り、国土交通大臣免許は必要ありません。

【免許の区分の前提となる事務所】

本店・・・常に事務所となる

支店・・・宅建業を行っている支店のみ

営業所、出張所等の継続的業務施設、使用人(常時勤務)を置くのも事務所とみなされます。

本店は統括機能があるので、宅建業を行っていなくても、支店が宅建業を行っていれば事務所となります。

免許の申請

申請手続

特によく宅建試験に出るのが下記です。

国土交通大臣免許:新規 9万円  登録免許税(現金納付)

免許申請書の記載事項

・商号又は名称・(法人の場合)役員・政令使用人の氏名

・(個人の場合)役員・政令使用人の氏名

・事務所の名称及び所在地

・専任の宅地建物取引士の氏名

・兼業(他に事業を行っている場合)の種類

法人の役員、政令使用人、専任の宅地建物取引士の「住所」は記載事項ではないです。

免許申請書の添付書類

・宅建業務経歴書

・免許の欠格要件に該当しない旨の誓約書

・事務所ごとに法廷数の専任の宅地建物取引士を設置していることへの証明書

申請手続きの流れ

免許の効力

免許を受けても業務を開始できるのは、営業保証金を供託した旨の届け出をした後です。

下記の3種類の効力があります。

時間的効力

免許の有効期間 

5年ごとに更新を受けなければ、免許は失効する

地域的効力

大臣免許と知事免許の効力は同一

一身専属的効力

免許の効力は免許を受けた者のみ

一身専属的に帰属し、免許の相続、譲渡はできない

免許の更新手続きの期限

免許の更新を受ける場合は、免許の有効期限満了90日前から30日前までの間に

更新の申請書の提出をしなければなりません。

更新の免許申請に対する処分が、現免許の有効期限満了日までになされない場合は?

例えば、免許を更新申請中に有効期限が満了になる場合です。

その場合は、前の免許は有効期限満了後も有効とされます。

更新された場合は、従前の免許の有効期間満了日翌日から5年になります。

新しく更新された免許日の翌日からではありません。

宅建と宅建業者の免許停止期間中の更新の違い

宅建業者は、免許停止期間内でも免許の更新は受けることができます。

しかし、宅建士の場合はできません。

宅建過去問解説:免許の失効

免許の主な失効自由

・更新手続きをとることなく、免許の有効期間が満了。

・免許替えに際し、新たな免許を受けたとき

・廃業届をした時

・宅建業者(個人の場合)が死亡、または合併(法人の場合)により消滅した時

・免許が取り消された時

免許が失効した場合の手続き

国土交通大臣または都道府県知事は、宅建業者名簿から、当該宅建業者に関わる部分を削除しなければなりません。

また国土交通大臣は、宅建業者名簿を削除したときは、遅滞なく、その旨を削除された宅建業者であった者の主な事務所の所在地を管轄する都道府県知事に通知する必要があります。

【宅建】過去問解説まとめ:免許の区分・申請・効力

今回の宅建士になるための過去問解説「免許の区分・申請・効力」は、いかがでしたか?

少し覚えにくいですが、少しずつ整理して覚えてください。

序文の過去問の解答です。

正解

国土交通大臣は又は都道府県知事は、免許に条件を付すことができ、また、免許の更新に当たっても条件を付すことができる

(参照:【平成26年 問27項2】過去問解説より)

今回の復習とポイントです!

・宅建免許には、国土交通大臣免許都道府県知事免許の2つがある。

・免許の区分は、事務所を設置している都道府県の数が2以上かどうかで決まる。

(事務所が2以上の都道府県に設置されるならば、国土交通大臣免許になる。)

・国土交通大臣免許申請は、本店所在地都道府県知事を経由して提出

・免許申請書は、役員等の氏名は必要。住所は記載の必要なし

・免許の有効期間は5年間。大臣免許・知事免許とも、全国で営業が可能

・免許の更新申請は、免許の有効期間の満了の日の90日前から30日前までに行う。

・免許は相続、譲渡はできない。

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