宅 建 一 問 一 答【権利関係】間違えやすい過去問解説

このサイトの「宅建一問一答」では、宅建試験で引っかかりやすい過去問をまとめて解説しています。

「権利関係」は過去問対策だけでは解けない難解な問題が出題されます。

権利関係の目標の点数は、14問中8点ですが基礎問題を落とさないことも大切です。

暗記よりも理解することを重視して解いていきましょう!

宅建一問一答の過去問解説「権利関係」

代理

(1)復代理人が委任事務を処理するに当たり金銭を受領し、これを代理人に引き渡したときは、特別の事情がない限り、代理人に対する受領物引渡義務は消滅するっが、本人に対する受領物引渡義務は消滅しない。

解説:誤

復代理人は、本人及び第三者に対して、代理人と同一の権利を有し、義務を負う。

そして復代理人が委任事務を処理するに当たり受領した物を代理人に引き渡したときは、特段の事情がない限り、復代理人の本人に対する受領物引渡義務消滅する

【試験のポイント】

・復代理人は、あくまでも本人の代理人であって、代理人の代理人ではない。

(2)法定代理人は、やむを得ない事由がなくとも、復代理人を選任することができる

【解答】◯

・法定代理人は、いつでも復代理人を選任できる。

・ただし、復代理人の行為について全責任を負うのが原則

(3)代理権を有しない者がした契約を本人が追認する場合、その契約の効力は、別段の意思表示がない限り、追認をした将来に向かって生じる。

【解答】✖

・本人が追認すると、無権代理行為、その契約行為の発生した時から本人に効果が帰属していた事になる。

無権代理行為は、その契約行為が発生した時期から帰属有効)になる。

【試験のポイント】

・代理人は行為能力者であることを要しない

・任意代理人は、原則として復代理にを専任できない。

・表見代理が成立するためには、相手方が善意・無過失であることを要する。

所有権の移転又取得

(1)Aの所有する甲土地をBが時効取得した場合、Bが甲土地の所有権を取得するのは、時効完成時である。

解説:誤

時効の効力は、その起算日に遡る。

したがって、甲土地をBが取得した場合、Bが甲土地の所有権を取得するのは、Bが甲土地の占有を開始した時である。

(2)Aを売主、Bを買主としてCの所有する乙建物の売買契約が締結された場合、BがAの無権利について善意無過失であれば、AB間で売買契約が成立した時点で、Bは乙建物の所有権を取得する。

解説:誤

取引行為によって、平穏に、かつ、公然と動産の占有を始めた者は、善意無過失のときは、即時にその動産について行使する権利を取得する。

しかし、不動産には、この即時取得の規程が適用されないから、Bは善意無過失であっても、AB間で売買契約が成立した時点で、乙建物の所有権を取得することができない

【試験ポイント】

・不動産の物権の変動については「登記」を、物産の物権の変動については「引渡し」を公示の方法として、これを備えなければ第三者に対して物権変動を対抗できない。

(3)Aを売主、Bを買主として、丙土地の売買契約が締結され、代金の完済までは丙土地の所有権は移転しないとの特約が付された場合であっても、当該売買契約の締結の時点で丙土地の所有権は Bに移転する。

解答:誤

物権の設定及び移転は、当事者の意思表示のみによって、その効力が生ずる。しかし、この点については、当事者間で特約をすることができる

そして、本肢では、代金の完済までは丙土地の所有権は移転しないとの特約が付されているか、代金を完済した時点で丙土地の所有権は Bに移転する。

【試験ポイント】

・不動産物権の設定と移転は、当事者の意思表示のみでその効力が生ずるものとされている。

・特約をしていなければ、原則として、売買契約と同時に売主から買主に所有権が移転することになる。この建前を意思主義と呼ぶ。

契約の成立・売主の担保責任

Aは中古自動車を売却するため、Bに売買の媒介を依頼し、報酬として売買代金の3%を支払うことを約した。
Bの媒介によりは当該自動車をCに100万で媒介した。

(1)当該自動車に隠れた瑕疵があった場合には、CはAに対しても、Bに対しても、瑕疵担保責任を追求することができる。

解答:誤

売買の目的物に隠れた瑕疵があったときは、買主は、売主に対して瑕疵担保責任を追求することができる。

しかし、    Bは売主ではない(媒介を行うだけなので)から、Cは、 Bに対しては、瑕疵担保責任を追求することができない。

(2)Bが報酬を得て売買の媒介を行っているので、CはAから当該自動車の引き渡しを受けるに、100万円をAに支払われなければならない

解答:誤

同時履行の抗弁権」により、双務契約の当事者の一方は、相手方がその債務の履行を提供するまでは、自己の債務の履行を拒むことができる。

Bが報酬を得て売買の媒介を行っていることは無関係である。

相続

Aが死亡し、相続人が BとCの2名であった場合。

(1)①が Aの配偶者でCがAの子である場合と、②BとCがいずれもAの子である場合とでは、Bの法定相続分は①の方が大きい。

解答:誤

子及び配偶者が相続人であるときは、各自の相続分は、それぞれ2分の1である。

【試験ポイント】

それぞれが相続人のとき、法定相続分の割合を整理!

・子と配偶者:子2分の1、配偶者2分の1

・直系尊属(自己よりも上の世代)と配偶者:直系尊属2分の1、配偶者3分の2

・兄弟姉妹と配偶者:兄弟姉妹4分の1、配偶者4分の3

(父母を同じくする兄弟姉妹(全血兄弟姉妹)と一方のみを同じくする(半血兄弟姉妹)の場合は、半血は全血の半分になる。)

(2)Aの死亡、いずれもAの子であるBとCの間の遺産分割協議が成立しないうちにBが死亡したときは、Bに配偶者Dと子Eがいる場合であっても、Aの遺産分割についてはEが代襲相続人として分割協議を行う。

解答:誤

共同相続人は、被相続人が遺言で禁じた場合を除き、いつでもその協議で、遺産の分割をすることができる。

今回は協議が成立する前にBが死亡しているので、Bの相続人であるD Eと、C3人で、Aの遺産分割について協議を行うことになる。

なお、Aの死亡時にBは生存しているので、BのであるEは、Aの代襲相続人ではない

連帯債務

A、B、Cの3人がDに対し900万円の連帯債務を負っている場合

(1)DがAに対して履行の請求をした場合、B及びCがそのことを知らなければ、B及びCについては、その効力が生じない。

解答:誤

連帯債務者の一人に対する履行の請求は、他の連帯債務者に対してもその効力を生じる

(2)Aが、Dに対する債務と、Dに対して有する200万円の債権を対当額で相殺する旨の意思表示をDにした場合、B及びCのDに対する連帯債務も200万円が消滅する。

解答:正
連帯債務者の1人が債権者に対して債権を有する場合において、その連帯債務者が相殺を援用しあときは、債権は、すべての連帯債務者の利益のために消滅する。

(3)CがDに対して100万円を弁済した場合は、Cの負担部分の範囲内であるから、CはA及びBに対して求償することはできない。

解答:誤

連帯債務者の一人が債務の一部を弁済した場合、その弁済額が自己の負担分を超えない時であっても、他の債務者に対して、弁済額にその負担部分を乗じた額につき、求償することができる。

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