宅 建 一 問 一 答【宅建業法】監督・罰則と35条重要事項の説明、37条

宅建一問一答」では、試験で間違えやすい過去問を4肢1択ではなく、一問で正と誤で正確に覚えます。

現役受験生が、自分の勉強経験をもとに実際に宅建の過去問で間違えやすい箇所をピックアップしています。

4科目のなかで宅建業法は、最も点が取りやすい最重要科目です。

20問を満点で得点するために、過去の試験で出題された重要ポイントは一問一答形式で、完全に覚えてください。

下記、赤字は問題を解くときに鍵になる注意ポイントです。

監督・罰則

(1)国土交通大臣は、宅地建物取引業者B(乙県知事免許)の事務所の所在地を確知できない場合、その旨を官報及び乙県の公報で公告し、その公告の日から30日を経過してもBから申出がないときは、Bの免許を取り消すことができる。

解答:誤

免許の取引処分は免許権者しか行うことができない。国土交通大臣は、宅地建物取引業者B(乙県知事免許)の免許を取り消すことができない。

(2)甲県に本店、乙県に支店を設置する宅地建物取引業者B(国土交通大臣免許)は、自ら売主となる乙県内におけるマンションの売買の業務に関し、乙県の支店において当該売買の契約を締結するに際して、代金の30%の手付金を受領した。

この場合、Bは、甲県知事から著しく不当な行為をしたとして業務停止の処分を受けることがある。

解答:誤

業務停止処分をすることができるのは、免許権者である国土交通大臣又は違反場所の乙県知事である。甲県知事は業務停止処分をすることはできない。

【試験ポイント】

免許関係の罰則の問題は、免許権者が誰であるかに注意!業務処分をすることができるのは、免許権者、又は違反場所の県知事である。

(3) 国土交通大臣は、宅地建物取引業者C(国土交通大臣免許)に対し、法第35条の規定に基づく重要事項の説明を行わなかったことを理由に業務停止を命じた場合は、遅滞なく、その旨を内閣総理大臣通知しなければならい。

解答:誤

国土交通大臣は、宅地建物取引業者C(国土交通大臣免許)に対し、法35条の規定に基づく重要事項の説明を行わなかったことを理由に業務停止処分を命じようとするときは、あらかじめ、内閣総理大臣協議しなければならない。

業務停止処分を命じた後に通知するわけではない。

説明・告知義務(35条重要事項の説明と37条書面)

(1)建物売買の媒介を行う場合、天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときは、その内容について、宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する記述で説明しなければならない。

解答:誤

建物の売買の媒介を行う場合、天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときでも、その内容を説明する必要はない。

天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めは、37条の任意的記載事項である。

(2) Aは、自ら売主となる宅地の売買契約において、手付金等を受領するにも関わらず、37条書面に手付金等の保全措置の内容を記載しなかった

解答:正

手付金の保全措置の内容は、重要事項の説明書面(35条)の記載事項だが、37条書面の記載事項ではない

(3)Aは、媒介により宅地の売買契約を成立させた場合において、契約の解除に関する定めがあるにもかかわらず、37条書面にその内容を記載しなかった。

解答:誤

契約の解除に関する特約は37条書面の任意的記載事項であり、定めがあるときはその内容を記載しなければならない。

35条の記載事項でもあり(共通の記載事項)

(4)Aは、自ら売主となる宅地の売買契約において瑕疵担保責任に関する特約を定めたが、買主が宅地建物取引業者であり、瑕疵担保責任に関する特約を自由に定めることができるため、37条書面にその内容を記載しなかった。

解答:誤

瑕疵担保責任に関する特約は37条書面の任意的記載事項であり、定めがあるときはその内容を記載しなければならない。

(5)土地の売買の媒介を行う場合、移転登記の申請の時期の定めがある場合は、35条の重要説明事項で説明しなければならない。

解答:誤

移転登記の申請の時期は、37条書面の記載事項であるが、35条の重要説明事項で説明の内容ではない。

【試験のポイント】

・書面(契約書)の交付は、業者間取引でも適用される。

37条書面の任意的記載事項は、35条と共通(売買・交換の場合)

代金、交換差金以外の金銭の授受の定め

契約の解除の定め

損害賠償額の予定、違約金に関する定め

・金銭の貸借(ローン)のあっせん

・瑕疵担保責任の履行に関して講ずべき保証保険契約の締結その他の措置

(6)建物の賃借の媒介を行う場合、借賃以外に授受される金銭の額については説明しなければならないが、当該金銭の授受の目的については説明する必要はない。

解答:誤

代金、交換差金、借賃以外に授受される金銭の額及び当該金銭の授受の目的を説明しなければならない。

(7)宅地建物取引業者は、その媒介により建物の貸借の契約が成立した場合、天災その他不可抗力による損害の負担に対する定めがあるときには、その内容を37条書面に記載しなければならない。

解答:正

天災その他不可抗力による損害の不安(危険負担)に関する定めは、売買・交換の契約に限らず、賃借の契約の場合でも37条書面の記載事項となる。

35条と37条の記載事項は、一度に暗記できない場合は、過去問を解きながら覚えていきましょう!

業務上の規制

(1)宅地建物取引業者は、自らを貸主として締結した建物の賃貸借契約について、法第49上に規定されている業務に関する帳簿に、法及び国土交通省令で定められた事項を記載しなければならない。

解答:誤

自ら貸主として賃貸借契約を締結する行為は、宅地建物取引業に該当しないから、宅地建物取引業法上の制約を生じないので、業務に関する帳簿一定事項を記載する必要はない

(2)宅地建物取引業者は、その業務に関する帳簿に報酬の額を記載することが義務付けられており、違反した場合は指示処分の対象となる。

解答:正

報酬の額は、帳簿の記載事項であり、これに違反すると指示処分の対象となる。

【試験のポイント】

・業務に関する帳簿は「事務所ごとに」主たる事務所のほか、従たる事務所にも備えなければならない。

記載事項取引の年月日、取引態様の別、取引に関与した他の宅地建物取引業者の商号と名称(個人の場合はその氏名)、報酬の額、業者自ら売主となる品確法に規定する新築住宅の場合の事項

・帳簿の保存期間:帳簿の閉鎖後5年間(業者自ら売主で新築住宅は10年間

過去問で不正解になった問題は、解説を覚えるぐらい確実に理解するのが、得点アップの秘訣です。

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