宅 建 一 問 一 答【宅建業法2】過去問解説:免許区分と申請、登録、契約の種類と特徴

前回の間違えやすい過去問をまとめた「宅建一問一答宅建業法」に続き、今回は「宅建業法2」を解説します。

宅建試験の攻略方法は過去問題です!

誰でも得点できる基礎問題を覚えた後は、間違えた問題に対しては、過去問の解説を読み込んで知識を定着させて下さい!

特に得点ができる宅建業法は、正確に覚えることが合格への近道です。

焦らずに根気よく取り組んでください!

宅建一問一答の宅建業法の過去問解説;免許登録、契約

免許の区分と申請

(1)宅地建物取引業者Cは、宅地又は建物の売買に関連し、兼業として、新たに不動産管理業を営むこととした。

この場合、Cは兼業で不動産管理業を営む旨を、免許権者である国土交通大臣又は都道府県知事に届出なければならない。

解答:誤

兼業種類(本肢では不動産管理業)は、宅地建物取引業者名簿の記載事項であるが、変更届の対象ではないから、届け出る必要はない。

【試験のポイント】

宅建名簿の登録事項:

免許証番号、免許の年月日、商号名称、その役員と政令使用人の氏名、事務所の名称所在地、事務所ごとに置かれる専任の取引士の氏名、指示処分、業務停止処分を受けた場合→その内容と年月日、兼業の種類

(2)宅地建物取引業者である法人Dはが、宅地建物取引業者でない法人Eに吸収合併されたことにより、消滅した場合、一般承継人にあるEは、Dが締結した宅地又は建物の契約に基づく取引を結了する目的の範囲内において宅地建物取引業者とみなされる。

解答:正

法人の吸収合併一般承継人は、宅地建物取引業者が締結した契約に基づく取引を結了する目的の範囲内においては、なお宅地建物取引業者みなされる

【試験のポイント】

契約中の依頼者の保護のために、現在継続中の業務はそのまま新しい承継人でも行うことを可能とする。

(3)個人である宅地建物取引業者Cがその事業を法人化するため、新たに株式会社Dを設立しその代表取締役に就任する場合、D社はCの免許を承継することができる。

解答:誤

個人業社が、株式会社を設立して代表取締役として宅地建物取引業に関する売買契約等をすれば、その法律上の効果は株式会社に帰属する。

したがって法人免許を取得しなければならない。

個人業者が、法人を設立して代表者になっても、免許法人に引き継がれない

(4)個人である宅地建物取引業者Eが死亡した場合、その相続人は、Eの死亡を知った日から30日以内に、その旨を甲県知事に届け出なければならず、免許はその届出があった日に失効する。

解答:誤

個人業者が死亡した場合には、その相続人が死亡の事実を知った時から、30日以内に免許権者に届出をしなければならないが、届出のときに免許が失効するのではなく、死亡の時に失効する。

【試験のポイント】

届出は、死亡の事実を知った時から30日以内免許の失効死亡時から、届日の期限と失効となる日の起点が違うことに注意!

登録と宅建士証

(1)甲県知事の登録を受けている宅地建物取引士Aは、乙県に主たる事務所を置く宅地建物取引業者Bの専任の宅地建物取引士となる場合、乙県知事に登録を移転しなければならない。

解答:誤

登録の移転申請は、強制(しなければならない)ではなく、任意(できる)であるから、登録を移転しなければならないわけではない

(2)甲県知事の宅地建物取引士の登録を受けている者が、その住所を乙県に変更した場合、甲県知事を経由して乙県知事に対し、登録の移転を申請することができる

解答:誤

宅地建物取引士の登録を受けている者が、その登録をしている都道府県知事の管轄する都道府県以外の都道府県に所在する宅建業者事務所の業務に従事し又は従事しようとするときは、当該事務所の所在地を管轄する都道府県知事に対し、当該登録している都道府県知事を経由して、登録移転の申請をすることができる

単に住所に変更があっただけでは、登録の申請をすることはできない

(3)甲県知事から宅地建物取引士の交付を受けている宅地建物取引士は、その住所を変更したときは、遅滞なく、変更の登録の申請をするとともに、宅地建物取引士の書換え交付の申請を甲県知事に対してしなければならない。

解答:正

宅地建物取引士証の交付を受けている宅地建物取引士が、その住所を変更したときは、遅滞なく変更の登録の申請をするとともに、宅地建物取引士証の書換え交付の申請を、宅地建物取引士証の交付を受けている都道府県知事にしなければならない。

【試験のポイント】

・宅地建物取引士が単に住所の変更をするだけでは、登録の移転申請はできない。

宅建業者の事務所で業務をする場合は、任意登録の移転申請ができる。

・住所を変更した旨は遅滞なく変更の登録の申請と宅地建物取引士証の書換え交付の申請を行う必要がある

指定流通機構の登録

(1)当該専任媒介契約の有効期間は、3月を超えることができず、また依頼者の更新しない旨の申し出がなければ、自動更新とする旨の特約も認められない。

ただし、買主が宅地建物取引業者であり、業者同士の取引の場合は合意により、自動更新とできる。

解答:誤

たとえ宅地建物取引業者間の取引であっても自動更新の特約は締結できない

(2)宅建業者は、専任媒介契約の締結の日から7日(ただしAの休業日は含まない)以内に所定の事項を指定流通機構に登録しなければならない。

また、法50条の6に規定する登録を証する書面を遅滞なく依頼者へ提示しなければならない。

解答:誤

宅地建物取引業者は、専属媒介契約を締結した日から7日(休業日は含まない)以内に指定流通機構に登録しなければならない。

登録を証する書面を遅滞なく依頼者へ引き渡さなければならない。

【試験のポイント】

・登録を証する書面は、提示ではなく、引き渡しが必要

(3) 専任媒介契約を締結した場合、当該宅地の売買契約が成立しても、当該宅地の引渡しが完了していなければ、売買契約が成立した旨を指定流通機構に通知する必要はない。

解答:誤

専任媒介契約を締結した場合、指定流通機構に物件を登録しなければならず、登録した宅建業者は、登録に係る契約を成立したときは、遅滞なく、その旨(登録番号、取引価格、成立年月日)を指定流通機構に通知しなければならない。

【試験のポイント】

・指定流通機構への通知は物件を引き渡した時ではなく、契約を締結した時に行う。

・登録内容に氏名や住所は不要。

一般媒介契約と専任媒介契約

(1)一般媒介契約を締結した場合、当該一般媒介契約が国土交通大臣が定める標準媒介契約約款に基づくものであるか否かの別を、法第34条の2第1項に規定する書面に記載する必要はない。

解答:誤

専任媒介であろうと一般媒介であろうと媒介契約を締結した場合は、当該媒介契約が国土交通大臣が定める標準媒介契約約款に基づくものであるか否かの別法第34条の2第1項に規定する書面に記載しなければならない。

(2)A(宅地建物取引業者)とB(依頼者)が締結した場合、当該宅地の売買の媒介を担当するAの宅地建物取引士は、法第34条の2第1項に規定する書面に記名押印する必要はない。

解答:正

一般媒介契約・専任媒介契約を問わず、媒介契約書面には、宅建業者が記名押印しなければならない。

宅地建物取引士は、記名押印する必要がない。

【試験のポイント】

混同しないように注意!

・重要事項の説明35条37条書面は宅地建物取引士の記名押印が必要。

媒介契約の場合は宅建業者の記名押印が必要

(3)A(宅地建物取引業者)とB(依頼者)との間で締結した媒介契約が一般媒介契約であるか、専任媒介契約であるかを問わず、法第34条の2第1項に規定する書面に売買すべき価格を記載する必要はない。

解答:誤

一般媒介契約であるか、専任媒介契約であるかを問わず、媒介契約書面に売買すべき価格記載しなければならない

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その他の間違いやすいポイントをまとめた「宅建一問一答」はこちらから:「法令上の制限

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