宅建士の過去問解説【税・その他】不動産取得税

今回の宅建士になるための「税・その他」の過去問解説は「不動産取得税」についてです。

不動産取引により不動産の所有権が取得され、その不動産の取得に対して、その取得した者に課せられる税を不動産取得税と言います。

ここで平成２８年度の宅建試験で出題された過去問題を解いてみましょう！

問題２４

不動産取得税に関する次の記述のうち、正しいものはどれか？

１）家屋が新築された日から３年を経過して、なお、当該家屋について最初の使用又は譲渡が行われない場合においては、当該家屋が新築された日から３年を経過した日において、家屋の取得がなされたものとみなし、当該家屋の所有者を取得者とみなして、これに対して不動産取得税を課する。

 

２）不動産取得税は、不動産の取得に対して課される税であるので、法人の合併により不動産を取得した場合にも、不動産取得税は課される。

 

３）平成３０年４月に取得した床面積２４０㎡である新築住宅に係る不動産取得税の課税標準の算定については、当該新築住宅の価格から１,２００万円が控除される。

 

４）平成３０年４月に個人が取得した住宅及び住宅用地に係る不動産取得税の税率は３％であるが、住宅用以外の家屋及びその土地に係る不動産取得税の税率は４％である。

問題の解説をみる

不動産取得税をはじめ、地方税は宅建試験に出題される可能性が高いので、しっかり過去問からポイントをおさえておきましょう！

不動産取得税の概要

【課税主体】（誰が）

取得した不動産の所在する都道府県となる。

取得とは、有償無償を問わず、また、その原因が売買、交換、贈与、建築等の別を問わない。

なお、建築とは家屋の新築、増築や改築をいうが、移築や改築については、家屋の価格が増加した場合に限り、その増加分につきその所得があったとみなす。

過去問の解説「不動産取得税」

問題２４　正解３

（１）誤り。

新築住宅の売れ残りについては、家屋が新築された日から６月を経過して、なお当該家屋について最初の使用又は譲渡がおこなわれない場合においては、６月を経過した日において家屋の所有者において最初の取得がなされたものとみなして、これに不動産取得税を課する（地方税法７３条の２第２項）として、納税者が決まらないまま置かれることに対処している。

なお、宅地建物取引業者が販売する場合は、特例で６月が１年に延長されている。

しかし、これも３年まで延長するものではなく、本肢は誤り。

 

（２）誤り。

不動産取得税は、不動産の取得に対して課される税であるが、法人の合併や相続といった形式的な所有権の移転等については、非課税とされている。

したがって、本肢で法人の合併による取得にも課税されるとするのは誤り。

 

（３）正しい。正解。

新築住宅に係る不動産取得税の課税標準の算定については、床面積５０㎡以上（賃貸用は４０㎡）２４０㎡以下の住宅であれば、当該新築住宅の価格から１,２００万円を控除する特例が設けられており、本肢は正しい。

 

（４）誤り。

不動産取得税の標準税率は４％であるが、住宅又は土地の取得については、特例で３％とされている。

したがって、本肢で住宅用以外の家屋の土地について、税率４％とするのは誤り。

（引用：パーフェクト宅建「過去問１０年間」【平成２８年　問２４】過去問解説より）

宅建試験のポイント「不動産取得税」

・不動産取得税は、取得した不動産の所在する都道府県が課する

・土地には、立木その他土地の定着物を含まない。

・家屋の増築や改築については、家屋の価格の増加分につき課税される。

・相続や法人の合併等によるものは非課税、贈与は課税対象となる。

・信託終了時の不動産の取得は、信託設定時から引き続き委託者のみが受益者である場合に非課税となる。

・免税点は、土地１０万円未満、家屋の建築２３万円未満、家屋の購入等１２万円未満となる。

・免税点の判定は、土地取得後１年以内取得の隣接地を含めて行う。

・課税標準は、不動産を取得した時における「固定資産課税台帳登録価格（固定資産税評価額）」となる。

ただし、平成３０年３月３１日までに取得した宅地等については、その土地の価格の２分の１が課税標準となる。

・税率は、標準税率４％となる。ただし、平成３０年３月３１日までに取得した土地や住宅用家屋については、標準税率３％となる。

・不動産取得税は普通徴収の方法による。

・住宅の特例の適用対象となる取得者は、新築住宅にあっては法人、個人を問わず、取得後の用途についても問わない。

一方、中古住宅にあっては個人に限られ、取得後の用途はその個人の居住用に限られる。

・住宅の特例の適用対象となる住宅は、床面積が５０㎡以上２４０㎡以下のものに限られる。

・住宅の特例の適用対象となる中古住宅は、一定の耐震基準に適合するものに限られるが、昭和５７年１月１日以後の新築の住宅は一定の耐震基準に適合するものとみなされる。

なお、１㎡当たりの価格の要件はない。

・住宅の敷地の特例は、建物の床面積の２倍まで（上限２００㎡）の土地に相当する税額が、本来の税額から控除される特例である。