宅建士の過去問解説【不動産物権変動の対抗要件2】取り消し・登記・相続

今回の宅建士になるための権利関係の過去問解説は、「登記を必要とする物権変動」についてです。

前回の不動産物件変動の対抗要件1に引きつづき試験のポイントを解説します。

時効による不動産の所得権についても解説します。

ここで平成27年度の宅建士試験で出題された問題です。

Aから甲土地を買い受けたCが所有権の移転登記を備えた後に、Bについて甲土地所有権の取得時効が完成した場合、Bは、Cに対し、登記がなくても甲土地の所有者であることを主張することができる。

正しいか誤りか?

解答を見る

第三者への対抗要件として、登記が必要とされる場合は、すべての物権変動に該当するとは限りません。

以下、宅建の実務でも問題になりやすい事例を解説していきます。

宅建士の過去問解説【不動産物権変動の対抗要件2】取り消し・登記・相続

宅建過去問解説:登記を必要とする物権変動

第三者への対抗要件として、登記が必要とされる場合、すべての物権変動に対抗要件として登記が必要とは限りません。

実務でも問題になりやすい事例を個別に解説していきます。

法律行為の取り消し

第三者との関係が、取消し前か後か?によって変わります。

序文の問題に関係ある内容をみていきましょう。

取消しの第三者との関係

第三者のCに対して、Aは登記がなくても取消しの結果に対抗できます。

宅建士の過去問解説【不動産物権変動の対抗要件】取消し前の関係を図示

しかし、詐欺を理由とする取消しの場合は例外です。

取り消した結果を善意の第三者には主張できません。

取消しの第三者との関係

取消し後に利害関係をもつに至った第三者との関係では、取消しをした者は登記がなければ対抗できません。

二重譲渡と同様に考えられます。

宅建士の過去問解説【不動産物権変動の対抗要件】取消し後の第三者との関係を図示

契約の解除

契約の解除も既に権利を取得前後で、解除の効力が及ぶかどうか変わります。

解除の第三者との関係

解除前に既に権利を取得している第三者には、解除の効力は及びません。

既に権利を取得している第三者に対して、解除による物権の復帰を主張することができません。

【取消しの第三者との解除の関係図】

宅建過去問解説:解除前の第三者との関係

解除の第三者との関係

解除の意思表示をした後に利害関係を有するに至った第三者と、解除した者との関係は、二重譲渡と同じです。

上記の「取消し後の場合」と同様に考えてよいです。

宅建過去問解説:取消し後の第三者との解除の関係

相続と登記

少し関係がわかりにくいので、図で整理しながら理解しましょう!

1)売買契約後に売主が死亡して、相続人が目的不動産を相続した場合

宅建士の過去問解説;不動産物権変動の対抗要件「相続の関係図」

買主は登記がなくても相続人に対抗できます。

相続人は、売主としての被相続人の登記移転義務を承継しなければならない者です。

その意味では「第三者」にはなりません。

2)相続後で、相続人が第三者へ目的不動産を譲渡してしまった場合

宅建士の過去問解説;不動産物権変動の対抗要件「相続の関係図」

その相続人からの買受人と被相続者からの買受人は対等関係になります。

この場合は、先に登記した者が勝ちます。

3)共同相続人の一人が第三者へ勝手に譲渡し移転登記した場合

共同相続人の1人Aが自己の持ち分を超える分も権利があるとして、その旨の登記を行い、

第三者へ全部の譲渡をして移転登記した場合。

宅建士の過去問解説;不動産物権変動の対抗要件「相続の関係図」

他の共同相続人Bは、自己の相続分を登記がなくても、その第三者に対抗することができます。

なぜならば、共同相続人Aが本来持っていない部分は、たとえ登記がされたとしても実体に合わない無権利者の登記だからです。

取得時効と登記

第三者の所有権取得が、土地を継続占有する者の時効完成のかで、第三者へ対抗する為に、登記が必要か不要か?が決まります。

【ポイント】

第三者の所有権取得が時効の完成であれば「当事者」、になれば「対抗関係」の問題として処理されるからです。

登記が不要なケース(時効成立前)

事例)

Aの所有地をBが継続占有している。

途中AからCに土地所有権が譲渡されたが、その後Bに取得時効が成立した場合。

(参照:「パーエフェクト宅建 基本書」より)

ここでは、Bは登記なしにCに所有権は主張できます。

時効完成時における所有者であるCとBは(時効という)物権変動の「当事者」になります。

当事者間では、権利主張に登記は不要です。

登記が必要なケース(時効成立後)

事例)

Aの所有地をBが継続占有して時効が完成した。その後、Aは、Dに当該土地所有権を譲渡した。

(参照:「パーエフェクト宅建 基本書」より)

ここでは、A→B、A→Dの二重譲渡の関係になります。

この場合は、先に登記を受けた方が所有権を取得します。

時効取得者は、事項完成時の権利者に対しては、登記がなくても時効による取得を対抗することができる。

(参照:「パーエフェクト宅建 基本書」より)

なぜならば、事項取得者に時効完成時に既に登記済みであることを要求するのは無理だからです。

時効完成後に現れる第三者への対抗は登記が必要

時効取得は、取引による取得でないからといって、いつまでも登記をする必要がないわけではありません。

時効取得を対抗(主張)するためには、登記が必要です。

宅建過去問まとめ:不動産物権変動2

今回の宅建士になるための過去問解説はいかがでしたか?

「登記を必要とする不動産物権変動の対抗要件」では、時効や相続になる場合の登記もおさえておきましょう!

宅建過去問の解答

序文の問題、取得時効が完成した場合に、登記がなくても権利が主張できるかどうか?

解答は下記になります。

問題4:正解。

時効により不動産の所有権を取得した者は、時効の進行中に原取得者から所有権を取得して登記を備えた者に対しては、登記を備えなくても、時効による所有権の取得を対抗することができる(同法177条、最判 昭41.11.22)。

したがって、BはCに対し、登記がなくても甲土地の所有者であることを主張することができる。

(参照:【平成27年 問4項3】過去問解説より)

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宅建試験のポイント「不動産物権変動」の対抗要件

・登記がなければ対抗することができない第三者というのは、相手方当事者以外のすべての人のことではなく、いわば正当な競争関係にある人

・第二の譲渡人が不動産を取得した当時、先に譲り受けた者がいると知っている(悪意)の場合でも先に登記をすれば勝つ(ただし背信的悪意者は例外)

・関係者間の権利を主張するために登記が必要かどうか問題になる場合(法律行為の取消し、相続、解除、時効取得)

その結論は、当事者間の公平の観点から解決される(常識で考えよう!)

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