【宅建】過去問解説【法令上の制限】容積率・建蔽率等の制限

前回の「建築物の用途制限」に引き続き、今回は、集団規定の１つである「容積率・建蔽率等の制限」の規定を主に解説します。

 

建築基準法では、建築物の延べ面積をその敷地面積との関係で制限する「容積率の制限」、

そして敷地内に一定割合の空地を確保することを求める「建蔽率の制限」があります。

 

これらの規制の目的は、市街地で建築物の規模を制限することで、近隣の日照や通風が悪くなるなどの弊害を防いでいます。

 

ここで平成２９年度の宅建士試験の過去問題に挑戦してみましょう！

問題１９

（４）建築物の前面道路の幅員により制限される容積率について、前面道路が２つ以上ある場合には、これらの前面道路の幅員の最小の数値（１２m未満に限る。）を用いて算定する。

正しいか誤りか？

本文では、上記のように宅建士試験で過去に出題された重要項目を中心にまとめています。

主に「容積率の制限」について計算問題と一緒に解説していきます。

 

また過去の試験で出題された「建蔽率の制限」、「建築物の敷地面積の最低限度」、「外壁の後退距離の限度」などの重要事項も解説していきます。

 

容積率の制限とは

容積率とは、建築物の延べ面積（各階の床面積の合計）の敷地面積に対する割合をいう

＊　床面積とは：建築物の各階またはその一部で壁その他の区域の中心線で囲まれた部分の水平投影面積

 

都市計画で定められる容積率は下記の２つのうち厳しい方を採用する。

前面道路による制限を受けない場合の容積率の最高限度

制限対象になるのは、前面道路の幅員の最大のもの

１２m以上の道路は前面道路の容積率は計算しなくてもよい。

この場合は、地域・地区の都市計画の容積率を採用。

 

前面道路による制限を受ける場合の容積率の最高限度

宅建士の試験によく出題されるのは、こちらの方です。

１２m未満の場合は、「都市計画の容積率」と「前面道路幅員の容積率」で求めた数値のうち、いずれか小さい方（厳しい方）を採用。

【用途地域によって変わる】

地域・区域	数値（乗数）
・第１種低層住居専用地域 ・第２種低層住居専用地域 または田園住居地域	１０分の４（１０/４）
・第１種中高層住居専用地域 ・第２種中高住居専用地域 または第１種住居地域・第２種住居地域・準住居地域	１０分の４（１０/４） （特定行政庁が都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域内では１０分の６）
その他の用途地域 用途地域の指定のない区域	１０分の６（１０/６） （特定行政庁が都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域内では、１０分の４、１０分の８のうち特定行政庁が定めるもの）

＜ポイント＞

「住居系は１０分の４」「その他の地域・商業系は１０分の６」と覚える。

【例題】前面道路の幅員１２m以下の場合

第１種中高層住居専用地域

・都市計画で定められた容積率：３０分の１０（３０/１０）

（その他の条件はないものとする）

【解答】

６（m）×４/１０＝２４/１０：この数値と都市計画で定められた容積率３０/１０のうち、小さい方の数値２４/１０（２４０％）が、この敷地の容積率の最高限度となる。

【例題】２方向に前面道路（幅員１２m以下）がある場合

２方向に道路がある場合は、幅員が大きい方の道路を基準にして計算する。

容積率の異なる地域・区域にわたる場合

建築物の敷地が２以上の異なる容積率の制限を受ける場合は、それぞれの地域の加重平均による。

【計算手順】

↓

【例題】容積率が異なる地域

都市計画で定められた容積率

近隣商業地域：４０/１０

第１種住居地域：３０/１０

（他の条件はないものとする）

近隣商業地域の部分：５(m) × ６/１０＝３０/１０＜４０/１０　→　３０/１０採用

第１種住居地域の部分：５(m) × ４/１０＝２０/１０＜３０/１０　→　２０/１０採用

 

加重平均計算をすると　（敷地全体の面積：２００㎡）

（３０/１０×１５０/２００）＋２０/１０ × ３０/１０＝２.７５(２７５％)

この敷地の容積率の最高限度は２.７５（２７５％）となる

特定道路による前面道路幅員の緩和

【条件】

１）建築物の前面道路の幅員が６m以上１２m未満であり、

かつ

２）その前面道路に沿って幅員が１５m以上の道路（特定道路）に接続し、特定道路までの延長が７０m以内である敷地

 

【容積率の最高限度】

その前面道路の幅員（m）に特定道路までの延長距離に応じて求める数値（m）を加えたものに４/１０、６/１０または８/１０を乗じた数値

容積率は厳しい方の１０/３０となる。

容積率の計算の特例

容積率の最高限度の計算において、建築物の一定部分の床面積をその建築物の延べ面積に算入しなくても済む容積率制限の緩和措置がある。

【緩和措置（延べ面積に１部を算入しない）対象】

許可による容積率制限の緩和

特定行政庁が交通上、安全上認めて、建築審査会の同意を得て許可したものは、その許可の範囲内において容積率制限が緩和される。

建蔽率

「建蔽率」とは、

 

建蔽率は、容積率の場合と異なり、道路幅員によって制限を受けることはない。

商業地域	８/１０
その他の用途地域	都市計画で定められた数値
用途地域の指定のない区域	特定行政庁が定める数値

建蔽率制限の緩和

建蔽率には下記の緩和規定がある

 

建蔽率制限が適用されない建築物

下記のいずれかに該当する建築物は、建蔽率の制限が適用されない。

(敷地一杯まで隣地とギリギリまで建ててよい建築物)

 

【試験のポイント】

「商業地域」：建蔽率の限度は８/１０

「商業地域内で、かつ、防火地域内にある耐火建築物」については、常に建蔽率の制限が適用されない。

建蔽率の異なる地域・区域にわたる場合

建築物の敷地が２以上の異なる建蔽率の制限を受ける地域にわたる場合には、加重平均によって建蔽率の限度を算定する。

上記の容積率と計算方法は同じ。

・商業地域の容積率は８/１０

・敷地全体の面積　２００㎡

 

この敷地の建蔽率の最高限度は、加重平均の計算がされ

（８/１０ × １２０/２００）＋（６/１０×８０/２００）＝０.７２（７２%）となる。

建築物の敷地面積の最低限度

用途地域（１３地域）に関する都市計画には、敷地の細分化（ミニ開発）を防止し、市街地の環境を確保するため、建築物の敷地面積の最低限度が定められることがある。

 

建築物の敷地面積は、用途地域に関する都市計画において建築物の敷地面積以上の最低限度が定められたときは、当該最低面積以上でなければならない。

「建築物の敷地面積の最低限度」は、すべての用途地域（１３地域）を対象として、都市計画で２００㎡を超えない範囲で定めることができる。

最低限度の制限を受けない

 

低層住居専用地域内における外壁の後退距離の限度

「外壁の後退距離の限度」は、第１種・第２種低層住居専用地域・田園住居地域のみを対象。

都市計画では必要な場合、１.５mまたは１mと定めることができる。

 

壁面後退が多い街並みの方が庭が多く取れるので、住宅地としては良好な環境、閑静な住宅地を維持する目的ために定められている。

まとめ「容積率・建蔽率等の制限」

容積率・建蔽率等の制限は理解できましたか？

計算問題は、やや複雑に感じるかもしれませんが慣れれば早く解けるようになります。

 

序文の問題の解答です。

答え：誤り

建築物の前面道路の幅員によって制限される容積率について、前面道路が２以上あるときは、前面道路の幅員の最大の数値を用いて行う（建築基準法５２条２項）

（参照：【平成２９年　問１９項４】過去問解説より）

重要ポイント

【容積率の制限：下記の表の数値が容積率の最高限度】

前面道路の幅員が１２m以上	都市計画で定められた数値（用途地域の指定のない区域では、特定行政庁が定める数値）
前面道路の幅員が１２m未満	次の１）と２）のうち、いずれか小さい方の数値 １）都市計画で定められた数値（用途地域の指定のない区域では、特定行政庁が定める数値） ２）前面道路の幅員に基づき計算した数値

 

・建物の敷地が２以上の異なる容積率の制限を受ける地域にわたる場合は、加重平均によって、容積率・建蔽率の限度を算定する。