宅建の過去問解説【法令上の制限】農地法「定義・移動や転用の制限・3条・4条・5条許可」

今回の宅建士になるための過去問解説は「農地法」です。

この「農地法」は、毎年、過去問題から出題されますが、難易度が低い分野です。

宅建士試験の「法令上の制限」の得点源なので確実に1点取れるように対策しましょう。

ここで平成29年度の農地法の過去問を解いてください。

問題15

(1)市街化区域内の農地を耕作のために借り入れする場合、あらかじめ農業委員会に届け出をすれば、法第3条の1項の許可を受ける必要はない。

正しいか誤りか?

「農地法」は農地、採草放牧地 権利移動が無効、現状回復まで求められ、重い罰則を設けています。

これは日本の自給自足のため農地を維持し、無秩序な農地の取得や転用等を防止するために定められています。

違反しても契約が有効で罰則などがない「国土利用計画法」に比べて規制が厳しいなどの特徴があります。

試験の出題ポイントを本文でおさえていきましょう!

宅建の過去問解説【法令上の制限】】農地法「定義・移動や転用の制限・4条・5条許可」

農地、採草放牧地の定義

「農地」とは、耕作の目的に供される土地をいい、「採草放牧地」とは、農地以外の土地で、主として養畜の事業のための採草又はかちくの放牧の目的に供されるものをいう(法2条1項)。

(参照:パーフェクト宅建「基本書」より)

1)土地の現況によって客観的に判断する

土地登記簿上の地目とは関係はない。

例えば土地の登記簿上の地目が「山林」「原野」等であっても、現況が農地であれば農地法上の農地である。

2)一時的状態ではなく、継続的状態で判断する

家庭菜園は農地ではない。

【試験のポイント】

農地・牧草放牧地の判断基準 = ”現況主義

権利移動・転用の制限の対象となる行為

権利移動・転用の制限

農地法は、農地・牧草放牧地の権利移動及び農地の転用については、法3条、4条または5条の許可が必要。

権利移動を伴なわない採草放牧地の転用については制限していない

3条許可 使う人が変わる
「採草放牧地 → 農地」農地に転用する目的のもの
4条許可 使い方が変わる(使う人は同じ)
農地の転用(権利移動は伴わない
5条許可

使う人と使い方が変わる

・農地の権利移動で転用を目的とする

・採草放牧地の権利移動で、転用を目的とするもの
農地に転用する目的のものは除く

権利移動とは

権利移動 = 所有権の移転、または使用収益権の設定・移転

所有者・使用者が代わる行為をすること

【該当する権利】

所有権地上権永小作権質権使用貸借による権利

賃借権等の使用収益権を設定もしくは移転すること

3条許可

許可権者

農業委員会」の許可を受けないといけない。

許可権者が都道府県知事である4条許可、5条許可とは違う

例外)許可を要しない

1)国または都道府県が権利を取得

2)民事調停法による農事調停

3)土地収用法その他の法律によって収用または使用される場合

4)遺産の分割等の場合

5)農地中間管理権が設定される場合

【試験のポイント】

競売による農地牧草放牧地の取得を許可不要とする規定はない

・法条には、法4条と5条と異なり、市街化区域内の農地・採草放牧地に係る届出の特例はない。

遺産分割等の場合、許可は不要だが、取得後遅滞なく届出が必要。

違反の場合

必要な許可を受けないで行った行為(契約)は、その効力を生じない(=無効)。

罰則:3年以下の懲役または300万円以下の罰金

農地の賃借権等の取得の許可等

使用貸借による権利または賃借権の取得については下記の要件のすべてを満たすときは

1項の許可をすることができる。

農作業に常時従事すること個人の場合)

農業生産法人であること法人の場合)

1)農地または採草放牧地を適正利用していない場合、貸借の解除をする旨の条件が契約に付されている

2)地域の他の農業者との適切な役割分担の下に継続的かつ安定的に農業経営を行うと見込まれること

3)法人の場合は、その業務執行役員のうち1人以上の者が農業に常時従事すると認められること

上記により許可を受けた者が、適正に農地や採草放牧地を利用していない場合

→ 農業委員会は、相当の期間を定めて、必要な措置を講ずべきことを勧告することができる。

もし、その勧告に従わない場合は、許可を取り消さなければならない。

4条許可

農地を農地以外のものにする者は、許可をうけなければならない(法4条1項)。

4条許可の対象 = 農地の転用(農地法では、権利移動の伴なわない採草放牧地の転用については制限していない)

許可権者

農地の転用は都道府県知事の許可が必要。

(都道府県知事・農林水産大臣が指定する市町村の区域内にあっては、指定市町村長)

例外)許可を要しない

1)5条許可にかかる農地をその許可に係る目的に供する

2)国または都道府県知事が一定の施設の用に供するため、転用する場合

3)土地収用法その他の法律によって収用、または使用した農地をその目的に供する場合

4)市街化区域内になる農地を、あらかじめ農業委員会に届け出て転用する場合。

5)耕作の事業を行う者がその農地、(2a(200㎡)未満のものに限る)を農業用施設に供する場合。

【試験のポイント】

市街化区域内の農地に係る特例において、届出先は、常に「農業委員会」。

あらかじめ行うことが必要。

国または都道府県等が道路、農業用排水施設その他の地域振興上、農業振興上等の必要性が高い施設等一定のものに供するため、転用する場合は、許可不要である。

違反の場合

必要な許可を受けずに転用した場合は、原状回復や工事等の停止命令が行われることがある。

違反転用者等が原状回復の措置を講じない、また講じても不十分、講ずる見込みが無い場合は、都道府県知事等は行政代執行制度(代わりに自らその原状回復の措置を講ずること)ができる。

罰則:3年以下の懲役または300万円以下の罰金(法人の場合は1億円)

5条許可

農地を農地以外、又は採草放牧地を採草放牧地以外のもの(農地を除く)にする場合。

これらの土地について所有権を移転し、又は使用収益権を設定し、若しくは移転する場合には当事者は必要な許可を受けなければならない。

許可権者

農地の転用は都道府県知事等の許可が必要。

(都道府県知事・農林水産大臣が指定する市町村の区域内にあっては、指定市町村長)

例外)許可を要しない

1)国または都道府県知事が一定の施設の用に供するため権利を取得する場合2)土地収用法その他の法律によって収用、または使用される場合

3)市街化区域内になる農地または採草放牧地を、あらかじめ農業委員会に届け出て、その権利を取得する場合。

4)市町村が、その設置する道路、河川、堤防、水路、ため池またはその他の施設で土地収用法3条各号に掲げるものの敷地に供するため、その区域内にある農地または採草放牧地の権利を取得する場合。

1)以外の場合、国または都道府県知事等の協議が成立することをもって、5条の許可があったものとみなす。

【試験のポイント】 (5条と4条の例外は、ほぼ同じ)

市街化区域内の農地・採草放牧地に係る特例において、届出先は、常に農業委員会」。

あらかじめ行うことが必要。

国または都道府県等が道路、農業用排水施設その他の地域振興上、農業振興上等の必要性が高い施設等一定のものに供するため、転用する場合は、許可不要である。

違反の場合

必要な許可を受けないで行った行為(契約)は、その効力を生じない(=無効)。

また、原状回復や工事停止等の命令が行われることがある。

4条と同様に改善がみられない場合は、都道府県知事は、行政代執行制度が適用することができる。

罰則:3年以下の懲役または300万円以下の罰金(法人の場合は1億円)

農地・採草放牧地の賃貸借

農地又は採草放牧地の賃貸借は、その登記がなくても、農地又は採草放牧地の引渡しがあったときは、これをもってその後、その農地又は採草放牧地について物権を取得した第三者に対抗することができる(法16条1項)。

賃貸借の解除の制限

農地又は採草放牧地の賃貸者の当事者は、都道府県知事指定都市では市長。法59条の2の許可を受けなければ、下記のことをしてはならない。(一定の場合は除く)

・賃貸借の解除・解約の申入れ

・合意による解除

・賃貸借の更新をしない旨の通知

賃貸借の存続期間

農地又は採草放牧地の賃貸借は「50年」とする。

国又は都道府県等の行う農地転用に関する法定協議制度

国又は都道府県等の行う農地を農地以外のものに転用しようとする場合、国または都道府県との協議が成立することで1項の許可があったものとみなす。

まとめ「農地法」

農地法の「3条許可」「4条許可」「5条許可」の違いと、許可を有する相手が誰かについては理解できましたか?

序文の問題の解答と解説です。

解答と解説

問題15(1)市街化区域内の農地を耕作のために借り入れする場合、あらかじめ農業委員会に届け出をすれば、法第3条の1項の許可を受ける必要はない。

解答:誤り

農地法3条には市街化区域内の届出の特例はない。農地を耕作のため借り入れるなど農地に使用収益権の設定をするとき、当事者は農業委員会の許可を受けなければならない。

(参照:【平成29年 問16項3】過去問解説より)

宅建士試験「農地法」のポイント

(1)農地・採草放牧地に該当するかどうかについては現況による。

土地登記簿上の地目が「山林」「原野」等であっても、現況が農地であれば、農地上法の農地である。

(2)3条許可・5条許可の対象となる農地・採草放牧地の「権利移動」とは、所有権の移転、または使用収益権の設定・移転である。

抵当権の設定・移転は該当しない。

(3)4条許可の対象となるのは「農地の転用」である。

農地法は、権利移動を伴なわない採草放牧地の転用については制限していない

(4)4条許可・5条許可に係る市街化区域内の特例において、届出先は、常に「農業委員会」である。

3条許可には市街化区域内の特例はない。

(5)法3条により、国・都道府県が農地・牧草放牧地を取得する場合には、その目的を問わず、許可を要しない。

また、法4条・法5条により、国・都道府県等が一定の施設のように供するため、農地を転用・取得する場合には、許可を要しない。

(6)必要な3条許可・5条許可を受けないでした権利移動は、無効である。

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