【宅建】エルエーのプロ講師に宅建の過去問の疑問点を質問！

宅建試験の勉強中に疑問に感じた箇所を L・A<エル・エー>に質問して、その回答を掲載しています。

随時更新中なので、宅建試験の勉強の合間に読んでみてください！

講座内容は、私の体験記「宅建エル・エー（LA）で合格できた！元エルエー受講生が体験談を全て公開」で詳しく紹介しています。

 

【宅建】エルエーのプロ講師に疑問点を質問！

【宅建】エルエーでは、プロ講師へ質問が、毎回１質問ずつ無制限にできます。

通信講座の講師が丁寧に1問ずつ返信してくれます。

 

質問できる範囲は、講座内容や配布資料だけでなくテキストで使用するパーフェクト宅建「基本」や「過去問題」の範囲も答えてくれます。

私は、この質問サービスを何十回と利用しましたが、その中で、講師の回答を宅建業法を中心に紹介します。

【質問：「弁済業務保証金制度」還付充当金について】

 

保証協会の社員になる場合は、弁済業務保証金分担金を納付します。

主たる事務所６０万、その他は営業所１箇所につき３０万の支払い

 

これとは別に支払う「還付充当金の納付」について

これは、社員たる宅建業者が取引に失敗した場合、相手方から請求された債権に対し

て保証協会が支払った額（補償額）を後日に支払うことでしょうか？

 

→　その理解で間違いはありません。

 

もし、資金がなく支払えない場合は、社員の資格を失い、営業保証金を１週間以内に供

託することになります。

お金がないので保証協会の社員になっているのに、この場合はハードルが高いと思う

のですが、正しいでしょうか？

 

→　あくまでも、前提としては、宅建業者が、宅建業での取引で消費者に損害を与えているのでその損害の賠償は当然の事だと考えます。

勿論、還付充当金が高額になると、納付に対してはハードルは高くなりますが、損害に対しての補償は行うのは当然です。

【質問：「手付貸与の禁止」銀行へあっせんは違反か？】

「買主に対しての手付金に関し、銀行との間の金銭の貸借のあっせんをし、売買契約を
締結された場合」

または「代金を減額した場合」この２つは、手付貸与の禁止に違反しない。

上記について教えて下さい。

これは、あっせんする行為自体は、法律に違反しないのでしょうか？
それとも銀行だから許可されていて、それ以外の業者へのあっせんは禁止でしょうか？

また消費者保護の観点から、手付金が減額ではなく、増額であれば違反にならないのでしょうか？

　→　手付については簡単にまとめてご理解ください。

まず、手付貸与の禁止に該当するケース。

宅建業者は、手付けについて貸付けその他信用の供与をすることにより契約の締結を
誘引してはならないのが前提で、
信用の供与とは、㈰手付の貸与、㈪手付の後払いや分割払いとなり、手付貸与の禁止
に該当します。

 

一方、手付の減額、手付に関して金銭貸借のあっせん（手付の融資について銀行を紹
介）等は、手付貸与に該当しません。

紹介先の銀行以外のケースでは、融資等を行っている、金融機関等は該当すると考え
られます。

 

あと、手付の増額は通常は考えられないケースです。

たとえが、「今、この場で、契約をしてもらえるのであれば、3000万のマンションを、3500万でお売りします」とセールスするのと同じ状況です。

通常、消費者は手付の増額と同時に購入額を上がるので購入しないと考えられます。

 

【質問：「重要事項の説明は、売主や貸主になろうとする者に対しても行わなければならないか？】

重要事項の説明は、区分所有建物の賃借人の場合にも該当します。

マンションの持ち主（業者以外の素人）が人に貸す場合でも必要がないのでしょう
か？

　→　重要事項の説明は、売買であれ、賃貸であれその相手方、買主、借主な対しておこないます。（売主、貸主は自分の物件であり、内容は熟知しているからです。）

したがって、マンションの持ち主（業者以外の素人）が人に貸す場合でも、
その借主に対しては、重要事項の説明は必要となります。

 

【質問：区分所有建物に関する注意事項は案の段階でも説明が必要か？】

 

区分所有建物に関する注意事項で「規約がなく、その案も定まっていないときは、説明をしなくてもよい」と記載されていますが、

下記の「区分所有建物の賃貸借以外の契約の場合の説明すべき重要事項」には、（ロ）から（へ）は「案も含む」と記載されています。

この場合は、案が定まっていない場合のときも説明しないといけないのか？

上記と矛盾しないか？違いを詳しく教えてください

 

→　区分所有建物の重説においては、規約の内容が説明事項となります。

ただし、規約がない場合で、もしその規約の案があればその内容を説明しなければなりません。

規約はなく、その案もない場合は説明をする必要はありません。

　また、「区分所有建物の賃貸借以外の契約の場合の説明すべき重要事項」の（ロ）
から（へ）の規約においても同じです。

もし、その定めがあれば、その内容を説明しなければならず、規約の定めがない場合
でも、その案があれば説明が必要ということです。

 

「案も含む」の記載は、案があれば説明事項となるという内容で理解ください。

したがって、案があれが説明が必要で、規約、またはその案もなければ説明は不要だということです。

【質問：宅建業者の「課税事業者」と「免税事業者」の違い？】

宅建業者の「課税事業者」と「免税事業者」の違いがわかりません。

税金のかけれられ方の違いだけでしょう？

 

→　「課税業者」は、国に消費税を納めている業者で、報酬を受け取る時に
消費税を加算して請求ができる業者です。

「免税業者」は報酬を受け取る時に消費税を受領することができない業者です。
宅建士の試験の上ではこの内容で違いを押さえてください。