自宅に届いた重要事項説明書でマンション管理士の試験出題内容を学習してみる!

記事の所要時間:約 4 分

マンション管理士の試験勉強をしている最中に、区分所有者宛てに管理会社より重要事項説明書が届きました。

マンション管理士を勉強するまでは、普段はじっくりと読まない書類でした。

しかし、今回は「マンション管理士」と「管理業務主任者」の試験勉強のおかげで、用語の意味から契約内容まで理解できるので面白いです。

短期間で、マンション管理について理解が深まるのも勉強のお陰です。

特に区分所有者になれば、管理会社との契約内容を知ることは、資産価値を維持するために必要です。

ここでは、実際の「重要事項説明書」を元に「マンション管理士」だけでなく「管理業務主任者」でも重要な出題内容を解説します。

マンション管理士試験対策:重要事項の説明書について

(私の自宅に届いたマンション管理の重要事項説明書)

マンションの重要事項説明書とは?

重要事項説明書とは、管理会社がマンションの管理組合から管理事務の委託を受ける契約内容を表します。

管理会社は、管理業務の委託契約管理業務主任者重要事項説明をさせる義務が、マンション管理の適正化の推進に関する法律第72条第2項に定められています。

説明を行う相手は、マンションの区分所有者管理者です。

区分所有者とは、分譲マンションの専用部分を所有する人(今回は私)

管理者とは、区分所有者側の立場でマンションを管理する人です。

・管理組合(非法人)の場合、「管理者」

・管理組合法人の場合「理事」

以下、書類の内容を解説します。

① 重要事項説明書の交付について

以下が表紙で、「重要事項説明書の交付について」が表題です。

管理会社がマンションの管理組合と締結する管理委託契約の内容について重要事項説明書を交付すると通知しています。

「ご参考」と72条(重要事項の説明等)の法令を引用してます。

マンション管理:重要事項の説明書

(私の自宅に届いたマンション管理の重要事項説明書の表紙の写真)

② 説明に係る契約の態様(契約の種類)について

基本は委託契約です。

委託契約の意味は「無償で片務契約」を結ぶもので、片方だけが義務を負う片務契約です。

ただ、マンション管理の場合は、管理事務として乙(管理会社)へ委託する事務を、乙に委託業務費として支払ことを定めています。

一般的に管理組合の理事長と契約する場合が多いです。

管理会社の責任とは

仕事を請ける管理会社には、契約履行責任が生じます。

下記の場合は、損害賠償を請求され、契約の解除もありえます。

履行遅滞 受託業務を処理できる状況でも、約束の時期を過ぎても処理しない
不完全履行 受託業務を処理しても、処理のニアようが契約の本旨に従った完全なものでない

委託契約なので、善管注意義務を負います。

善管注意義務とは「受任者(管理業者)の職業、地位、能力等において一般的に要求される平均人としての注意義務」です。

平均以上の過度な注意義務は要求はされませんが、最善の注意を払って業務に当たる義務はあります。

例を出せば、雨が降った時に自転車にカバーをかけるのが、普通の注意義務ですが、善管注意義務の場合は、家の中に自転車を入れることまですることです。

また、管理会社には、使用者責任も生じます。 

管理会社は使用者として、雇った人間が起こした損害賠償についても責任を負います。

管理委託契約の解除

管理組合は、履行遅滞や不完全履行の時は、最悪、契約の解除ができます。

しかし、すぐに契約の解除はできません。

相当な期間を定めてその履行を催告し、相手方が当該期間内にその義務の履行をしない時は、本契約を解除することができます。

また、管理組合および管理会社は、その相手方に対して、少なくとも3ヶ月前に書面で解約の申入れを行うことにより、本契約を終了できます。

3ヶ月の期間をおけば、管理組合は管理会社に債務不履行等の理由がなくてもいつでも解約の申入れができます。

また、管理会社が銀行の取引を停止された時は、管理組合は管理委託契約を解除することができます。

契約を結ぶタイミングは新築と既存マンションは違う

また、新築マンションと既存のマンションでは、契約を結ぶタイミングが違います。

・新築マンション 売買契約締結時に承諾
・既存のマンション 管理組合総会の普通決議により(過半数以上の決議が必要)

契約の内容によって、書類の交付だけで済む場合と、説明会の開催が必要な場合に分かれます。

重要事項の説明会の開催が必要な場合

基本的に説明会の開催が必要になるのは、マンションの住人にとって不利になる規約の変更の場合です。

下記の事例です。

・管理委託費用の増額

・管理委託業務範囲の縮小

・管理委託費用の支払い時期が早くなる

・管理委託契約の期間の延長

重要事項の説明会の開催が不要な場合

上記の逆の場合は、マンションの住人側に有利な規約の変更になるので、説明会の開催が不要になります。

また、契約更新(契約条件が同一)の場合は、区分所有者に対して説明会を開催する必要がありません。

今回は、同一条件での契約更新なので、私達のマンションでは、説明会は開催されませんでした。

③ 管理事務の対象になるマンションの部分の事項

マンションのどの部分が契約範囲になるのかも定められています。

マンションの建物だけでなく、周辺の敷地も含まれます。

注意が必要なことは、業務内容には「専有部分及び専用使用部分は含まれない」ことです。

専有部分は、各区分所有者、または占有者(賃借人)が自ら行います。

以下、写真のピンクで囲った②では、契約更新(契約条件同一)。

③では、管理事務の対象となるマンション部分が明記されています。

マンション管理士重要事項の説明

(私の自宅に届いたマンション管理の重要事項説明書2ページ目の写真)

④ 基幹事務と基幹事務以外の管理業務

マンションを管理する受託業務の中は、事務管理業務は、基幹事務と基幹事務以外の2つの管理業務に分かれます。

最も重要な業務は基幹事務です。

基幹事務

基幹事務には、大きく3つの業務があります。

1. 会計業務(管理組合の会計の収入及び支出の調定)

2. 出納業務

3. マンションの維持・修繕に関する企画又は実施の調整

1. 会計業務とは、管理組合の財務内容を把握する業務です。

予算案・決算案の作成補助、管理区組合会計の収支状況の報告等があります。

2. 出納業務とは、組合の資金を預かる業務です。

管理費・修繕積立金・専用使用料等の徴収・保管及び運用並び諸費用の支払い等です。

3. マンションの維持・修繕は、(専有部分を除く)マンションの維持管理又は修繕に関する企画又は実施の調整です。

各種契約や損害保険契約の代行、大規模修繕計画の立案補助、総会・理事会の運営補助などです。

基幹事務以外の主な事務管理業務

1. 理事会の支援業務

2. 総会支援業務

3. その他

受付業務や点検業務などの管理員の業務とは違います。

契約書では具体的な業務内容を「基幹事務」と「基幹事務以外」で定めています。

マンション管理士重要事項説明書:基幹事務について

(私の自宅に届いたマンション管理の重要事項説明書3ページ目の写真)

⑤ 委託業務の内容及び実施方法

管理方法は、イ・ロ・ハの3つの管理方法があります。

マンション管理士重要事項説明書

マンション管理士重要事項説明書

(引用:国土交通省より)

今回の契約の場合は、ロの管理方法を採用しています。

マンション管理士重要事項説明書:

(私の自宅に届いたマンション管理の重要事項説明書3ページ目の写真)

⑥ 定期委託料及びその費用の支払

定期委託料の支払い方法も定めています。

期間が1ヶ月に満たない場合は、1ヶ月を30日として日割り計算を行います。

マンション管理士重要事項説明書:

(私の自宅に届いたマンション管理の重要事項説明書4ページ目の写真)

定額委託業務費の内訳

定額委託業務費の内訳は、詳細に明示されていません。

当事者間で合意しているときは、管理委託契約に定額委託業務費の内訳を記載しない事ができます。

これは、管理委託契約締結前に行う重要事項説明等の際に、管理業者が管理組合に対して見積書等であらかじめ定額委託業務費の内訳を明示している場合です。

管理事務室の使用に関する諸経費(水道光熱費、通信費、備品、消耗品等)の費用の区分についても規定されています。

これらの実費は、定額委託業務費には含まず、管理組合側が負担します。

しかし、重要事項説明書等の書類や工事見積などのコピーや送付代は管理会社の負担になります。

重要事項説明書からは試験のポイントが学べる

以上の内容は、一覧で説明事項が記載されています。

マンション管理士の私の自宅に届いた重要事項説明書

(私の自宅に届いたマンション管理の重要事項説明書3・4ページ目の写真)

重要事項説明書からは、マンション管理士と管理業務主任者の試験に出題される重要な内容が学べます。

このように実務から覚えていくのも、試験攻略には有効です。

今回の重要事項説明書を読んだ後で、テキストを読むと内容がより理解できました。

 独学が不安な人は、私が受講している通信講座フォーサイトがおすすめです。

マンション管理士試験では、フォーサイトは、全国平均の4.68倍の合格率です。

私が実際に受けている講座の体験談と一緒に読んでみてください。

フォーサイト評判と口コミ【マンション管理士+管理業務主任者】受講生が本音を語る!

シェアする

  • このエントリーをはてなブックマークに追加

フォローする