建物の区分所有等の議決数と計算方法【マンション管理士+管理業務主任者】

マンション管理試験の重要範囲の一つが区分所有等に関する法律です。

ここでは「集会」「決議」「管理組合法人の設立」「小規模・大規模滅失の復旧」「建替」の内容と成立に必要な議決権数をまとめました。

また「マンションに手を加える場合に必要な議決数」や「マンション建替え等の円滑化に関する法律」などの重要事項も一覧で全て紹介。

議決権数の計算方法も解説しているので必読です!

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マンション管理士試験対策:議決権数と計算方法の説明

マンション管理士試験に出る区分所有等の議決数

下記がマンションでよくある決議の内容と議決権数です。

試験にもよく出題されるので数字は覚えてください。

集会決議、管理組合法人の設立、小・大規模滅失の復旧、建替え

集会 ・区分所有者1/5以上。議決権1/5以上を有する者は、管理者に対して、会議の目的事項を示して、集会の召集が請求できる。

この定数は規約で減らすこともできる

決議

・集会の議事は、区分所有法又は規約に別段の定めがない限り、区分所有者及び議決権の各半数で決します。

・賃貸人は意見は述べれるが、議決権はない。

・区分所有者の全員の書面に合意が成立している場合は集会を開かなくても決議は成立する(書面決議

・特別決議は、区分所有者及び議決権の各3/4以上の多数により決します。

管理組合法人の設立

・区分所有者及び議決権の各3/4以上の多数による集会の決議(特別決議)。名称及び事務所を定める

・主たる事務所の所在地で法人設立の登記をする。

規模滅失の復旧

・建物価格の1/2以下に相当する部分が滅失。
・各区分所有者は単独で、滅失した共有部分及び自己の専有部分を復旧できます。
・各区分所有者が復旧工事に着手する前に、集会で復旧決議又は建替え決議が成立すると、単独で工事ができなくなります。

但し規約で別段の定めもできます。)

規模滅失の復旧

・建物価格の1/2超えるに相当する部分が滅失(大規模滅失)。

・区分所有者及び議決権の各3/4以上の賛成による特別決議が必要。

建替え

・集会で区分所有者及び議決権の各4/5以上の多数により建て替え決議で決定。

・建替決議事項を会議の目的とする場合は、当該集会の日より少なくとも2ヶ月前の通知が必要。

・集会を招集した者は、建替決議の会日よりも少なくとも1ヶ月前までに区分所有者に対して説明会を開催する必要がある。

管理組合とは、区分所有者が「全員で」、建物並びにその敷地及び付属施設の管理を行うための団体である「管理組合」が構成できます。

手を加える場合「保存行為」「管理行為」「変更行為」

保存行為

各区分所有者が、各自単独で可能

エレベーターの修理など、保存行為に必要なこと

規約で別段の定めもできる

管理行為

区分所有者及び議決権の過半数

共用部分に損害保険をかけるなど

規約で別段の定めもできる

軽微変更

区分所有者及び議決権の過半数

規約で別段の定めもできる

重大変更 区分所有者及び議決権の各3/4以上
区分所有者の定数は規約でその過半数まで減じることが可能。

マンション建替え等の円滑化に関する法律

区分所有法上の建替決議が成立後、建替えが上手くできるようにするために本法が制定されています。

マンションの建替えの定義です。

再建マンション 任意で再建が参加できる + 施工再建マンション
施工マンション マンション建替え事業を施行する、現に存在するマンション
施工再建マンション マンション建替事業の施行により建築された再建マンション

個人施行の場合は、「区分所有者」「敷地利用権者」「敷地の所有者」「借地権者」「借家権」の同意が必ず必要。

建替決議の成立

・区分所有者及び議決権の各4/5以上の賛成。

5人以上共同して、定款及び事業計画を定め、マンション建替組合を設立できます。

組合設立 ・組合は、建替合意者の3/4以上の同意を得た上で、知事(市の区域内では市長の認可を受けて設立できる。

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区分所有者の議決権と賛成数の計算方法

問題例:管理組合の法人化にしたい場合

管理組合が法人となるためには、区分所有者(頭数)及び議決権の各々4分の3以上の賛成が必要です。

・総戸数が200戸で1住戸1議決権の定めがあり、単独名義で1住戸を所有している者が193名。

・単独名義で2住戸を所有している者が2名。

・2名の共有名義の住戸が3戸(区分所有者6名は各々異なる者とする)となっている場合、

・議決権数と区分所有者数の賛成数はどれだけ必要か?

議決権数の計算方法

1住戸1議決権ですから、総戸数200戸の4分の3は150戸です。

・200戸 × 3/4=150戸 

よって、議決権の150以上の賛成が必要です。

区部所有者数(頭数)の計算方法

次に、区部所有者数(頭数)です。

下記の「区分所有者数の算定」を参照してください。

次の場合はいずれも区分所有者を1 名として算定します。

  ① 1 人の区分所有者が1 つの専有部分を所有している場合
    これは単純で、説明を要しないでしょう。

  ② 1 人の区分所有者が複数の専有部分を所有している場合
    例)AさんがX号室とY号室所有している場合、区分所有者は1名です。

  ③ 複数の区分所有者が1 つの専有部分を所有している場合。
    例)AさんとBさんがX号室を共有している場合、区分所有者は1名です。

  ④ 複数の区分所有者が複数の専有部分を所有している場合。
    例)AさんとBさんがX号室とY号室を共有している場合、区分所有者は1名です。

上記を踏まえて区部所有者数を計算します。

・単独名義で1住戸所有している者が193名: →①に該当し、193名が区分所有者数となります。

・単独名義で2住戸所有している者が2名: →②に該当し、2名が区分所有者数となります。

・2名の共有名義の住戸が3戸(区分所有者6名は各々異なる): →③に該当し、3名が区分所有者数となります。

従って、区分所有者数の合計は、198名となります。

 
・193+2+3=198

決議数の計算方法

198名の4分の3は148.5ですので、149名以上の賛成が必要となります。

・198 × 3/4 = 148.5

以上と超える、以下と未満に注意

区分所有者 149名以上(又は149名以下)とある場合、149名を含みます。

他方、区分所有者149名を超える(又は149名未満)とある場合は、149名は含みません。

149人以上 A ≧149
149人以下 A ≦149
149人を超える A >149
149人未満 A <149

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