【マンション管理士・管理業務主任者試験】試験対策の重要ポイント

マンション管理士・管理業務主任者の試験対策では重要用語の整理も重要です。

ここでは問題を解きやすくなる用語集をまとめました。

ここで紹介する一部の用語だけでなく、詳しく試験範囲を勉強したい人は、市販のテキストを購入もおすすめです。

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マンション管理士試験の用語まとめ:テキストから抜粋

マンションの共用部分の損害保険の対象になる部分

マンションの共有・専有部分の面積は、壁芯か内壁のどちらを基準にするか?

通常のマンション販売では、壁芯で面積を取りますが、登記簿上の区分所有建物の面積には内法面積(内壁)基準です。

マンション管理組合が加入する損害保険では、専有区分と共有区分の範囲を定めることが必要です。

現在ほとんどのマンションの管理規約では「上塗基準」が採用されています。

上塗基準

上下階との床スラブ、隣戸との界壁は共用部分に含まれる

付保の対象となります。

壁芯基準

上下階との床スラブ、隣戸との界壁は中心線を境にしてそれぞれの専有部分

付保の対象にはならない

マンション管理の支払い方式の違い

マンション管理業者が、委託を受けて行う管理費等や修繕積立金の収納方法には3種類あります。

原則方式

収納代行方式

支払一任代行方式

多くの管理会社が「収納代行方式」か「支払一任代行方式」を採用しています。

支払一任代行方式

管理組合等が、マンションの区分所有者等から徴収した修繕積立金等の金銭を管理組合等を名義人とする口座に預け入れし、

マンション管理業者が管理組合から委託を受けて当該口座から払い出した金銭により管理事務を行う方式。

収納代行方式

マンション管理業者が、管理組合から委託を受けてマンションの区分所有者等から徴収した修繕積立金等金銭を当該マンション管理業者を名義人とする口座に預け入れし、

当該口座から払い出した金銭により管理事務を行う方式。

2つの大きな違いは口座の名義名です。

「支払一任代行方式」は管理組合

「収納代行方式」は管理業者ですが、管理業者が勝手に使い込まないように、保証契約を締結します。

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マンションに関係する登記の用語の整理

官庁・公署による登記

官公署自体が物権変動の当事者である場合又は公権力が一般人の権利行使を助ける場合(ex.差押の登記)の登記をいう。

・更正登記

当初の登記手続において錯誤・遺漏があったため、登記と実体関係との間に原始的な不一致がある場合に、これを訂正するためになされる登記

・変更登記

後発的に実体関係に変化があったため、これを訂正するためになされる登記

・抹消登記

既存の登記が原始的または後発的理由により登記事項全部につき不適法となっている場合に当該の既存登記の全体を消滅する目的でされる登記。

・抹消回復登記

ある登記の全部または一部を不適法に抹消された場合、抹消された登記を回復し、抹消当時にさかのぼって抹消がなかったのと同様の効果を生ぜしめる登記

・滅失回復登記

登記簿の全部または一部が物理的に滅失した場合、消滅した登記を回復する目的でなされる登記

登記簿の抄本 一登記用紙に記載された事項のうち一部分のみを謄写したもの
登記簿の謄本
登記簿と同一の様式の用紙に一登記用紙(一組の用紙)の全部を謄写(コピー)したもの
公正証書

公証人が公証人法等の法令に従って、法律行為その他私権に関する事実について作成した証書

附款

法律行為から生ずる条件や期限の効果を制限するために、表意者が法律行為の際にその法律行為の一部として特に付加する制限のこと

附記登記

主登記と同一の順位を有することを明らかにしようとする場合になされる登記

・敷地権

土地登記簿に登記された敷地利用権であって区分所有建物と分離して処分することができないもの

・筆

土地の単位。
1筆の土地とは1個の土地のこと
1筆の土地を2筆以上に分けることを「分筆」
2筆以上の土地を1筆にまとめることを「合筆」

登記義務者 登記により権利を失う
登記権利者 登記により権利を取得する者

義務と言われると、何かを義定期借家権を設定務的に行う行為自体を連想しますが、登記の場合は、権利を失う人を意味します。

公正証書の作成は、事業用の定期借家権を設定する場合などには必要になります。

また、最初に専有部分の全部を所有する者(ディベロッパーや建設会社など)は、公正証書により、下記の事項であれば単独で規約を設定することができます。

・規約共用部分の定め

・規約敷地の定め

・専有部分と敷地利用権の分離処分を許す定め

・各専有部分に係る敷地利用権の割合に関する定め

 

ただし、既存のマンションの専用部分を全て購入し、その専有部分の全部を分譲する予定の者は、「最初に建物の専有部分の全部を所有する者」には該当しません。

 

原本は1部だけの作成になり、公証役場で保管されます。

契約で使われる用語の整理

難しい法律用語は、宅建試験でも多く出てきました。

マンション管理士でも同様に法律用語を覚える方が、問題は解きやすいです。

・危険負担 たとえば、家の売買契約が締結され、まだ引き渡しが終わっていない間に、隣家の失火によって類焼してしまったという場合に、買主はそれでも代金を支払わなければならないかという問題。

修復が困難で購入ができない時は、買主に契約解除権を与えることも多いです。

・損害賠償額の予定 契約当事者のいずれか一方の債務不履行によって契約解除がなされると、解除された者が実損を立証せずに契約の際に定めた損害賠償額を受け取れるように、当初に定めること
・遅延損害金
金銭債務の履行が遅れた場合に支払われる損害賠償金のこと
・双務契約

契約の当事者間に相互的な債権・債務の関係を生じ法律的対価関係がある契約。

・片務契約

一方だけが給付義務を負い、相手方がこれに対応する義務を有しない契約。

・無償契約

贈与等のように、経済的支出を一方だけが行い、他方はこれに対応する支出のない契約
片務契約のほとんどは無償契約

・公租公課の負担の定め

契約書の中で固定資産税・都市計画税の日割計算をして清算すること。

税法は税金を容易に徴収するために、その年の1月1日現在に固定資産台帳に所有者として登録されていた者に対して、その年1年間分の税金を追徴するので、年度内で所有者が変われば再計算が必要。

・諾成契約 当事者の意思表示が合致するだけで成立し、他の要素を必要としない契約。
・無名契約 民法その他の法律で定められている有名契約または典型契約に対して、法律で定めていない契約のこと。不典型契約ともいう。
・法定更新 契約期間満了後、借地権者が引き続き土地の使用を継続していた場合、地主が遅滞なく異議を述べないと契約が更新されたものとみなされる。
・危険負担

家の売買契約が締結され、まだ引き渡しが終わっていない間に、隣家の失火によって類焼してしまった場合、どちらに責任が生ずるかの問題

・原状回復義務

もとの状態に戻すこと
契約がなかった状態にしなければならないという義務

・先取特権

法律で定められたある種の債権は、債務者の財産から、他の債権者を排斥して優先的に弁済を受ける権利があること

・使用者責任

ある事業で雇用した者が、その業務を行うときに第三者に損害を与えた場合は、その損害は使用者側が賠償する責任があること

不法行為をそそのかした者も、そそのかした人が実行すれば一緒に罪に問われます。

・教唆者 他人に不法行為をすることをそそのかした者
幇助者
他人の不法行為を手助けした者
・更改 今ある債務をべつの債務に切り替えること。
・期限の利益 期限が倒来するまでは、当事者は債務の履行を請求されないとか、権利を失わないなどという期限がまだ到来しないために当事者が受ける利益
・交換差金 交換において、一方の評価額が低い場合にその差額を補うために支払われる金銭のこと
・混同 相続などによって債権と債務が同一人に帰属すること。
・故意 結果発生に対する認識があること。不法行為成立の一般的要件

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建築の検査や申請業務先の整理

建築の検査や報告の提出先で覚えておきたいのが特定行政庁です。

「特殊建築物定期検査」や「建築設備定期検査」の調査報告書の提出先は、地域法人を経由して特定行政庁へ送付・審査されます。

異常がなければ、後日検査済証が交付されます。

特定行政庁は、他にも私道の廃止や変更を制限又は禁止することもできます。

・特定行政庁

建築主事を置く市町村の区域については、当該市町村の長。

その他の市町村の区域では都道府県知事。

指定確認検査機関
国土交通大臣又は知事が、一定の基準に適合しているときに指定し、確認検査業務等を行う民間機関。
・建築監視員 独立した地位に基づき単独で違反建築の是正を命令するために特定行政庁により任命された公務員
・建築主事

建築確認・検査事務に携わる者で、国家試験に合格し、都道府県の長から任命を受けた者。

・建築審査会 建築主事のいる都道府県と市町村に設置される合議体で特定行政庁の各種処分に対する同意や、その処分に対する不服の審査をする機関
・建築主 ① 建築物に関する工事の請負契約の注文者
② 請負契約によらないで自らその工事をする者

・建築設備 建築物に設ける電気・ガス・給水・換気・暖房・冷房・消火・排煙・若しくは汚物処理の設備又は煙突・昇降機若しくは避雷針
特殊建築物

イ.公共性がある
ロ.不特定多数の人々を収容する
ハ.火災の危険性がある建築物

・耐火建築物

主要構造部を耐火構造とした建築物。
外壁の開口部で延焼のおそれのある部分に政令で定める構造の防火戸その他の防火設備を有するもの

・準耐火建築物

耐火建物以外の一定の耐火設備を施した建築物
政令で定める耐火構造に準ずる性能を有するもの

・不燃材料
通常の火災時における火熱により燃焼しない材料
その他の政令で定める性能(不燃性能)に関して政令で定める技術的基準に適合するのもの。
・主要構造部
壁・柱・床・はり・屋根または階段
・大規模修繕・模様替
建築物の主要構造部の一種以上を行う過半の修繕・模様替のこと
浄化槽管理者
浄化槽の所有者・占有者・使用者・その他の者で浄化槽の管理について権原を有する者

会計業務・税務

・発生主義 仕訳の考え方。すべての費用及び収益は、その発生した期間内で支出及び収入に基づいて計上し割り当てるように処理し明確にすること。
・均等割 すべての法人が、所得の赤字・黒字の区別なく負担する支払い
・法人割 原則として、国の納付する法人税額に応じて負担するもの
・固定資産税 土地や家屋などの固定資産の所有に対して課される税金

譲渡所得
(所得税)

マンションなどの資産の譲渡による所得について課される所得税
登録免許税 住宅やその敷地を取得して所有権の保存や移転などの登記をする場合に課される税金
不動産取得税
住宅を新築したり、土地を購入するなど不動産を取得した場合に課される税金

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