マンション標準管理委託契約について試験対策の要点を整理してみる

「マンション標準管理委託契約書」は、毎年、管理業務主任者試験では毎年1問〜3問、絶対に出題されるヤマ場です。

しかし、初学者には取っつきにくい分野です。

私が所有中のマンションでは、重要事項説明書が管理業務を委託している管理会社から届きました。

参考記事:自宅に届いた重要事項説明書でマンション管理士の試験出題内容を学習してみる!

ここでは、管理業務の委託契約の要になる「マンション標準管理委託契約書」を整理し詳しく解説。

「マンション管理士」試験では、あまり出題されない分野ですが、実務では非常に重要なのでマスターして損はありません。

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マンション管理士試験:標準管理委託契約書まとめイメージ

マンション標準管理委託契約とは

マンションの管理組合とマンション管理業者の間で協議が整った事項が記載された管理委託契約書のことです。

マンション管理の適正化の推進に関する法律第73条に規定する「契約成立時の書面」として交付する場合の指針として作成されています。

標準的な契約内容なので、必要や状況に応じて加除、修正を行うものです。

契約書は、あくまでも雛形なので、その雛形を使う義務はありません。

マンションの管理事務について

マンション標準管理委託契約には、本マンションの表示及び管理事務(管理に関する業務で管理会社に委託する業務)の対象範囲を明記します。

以下、過去に試験に出題された範囲をまとめています。

管理事務の業務内容で無いもの

業務内容で無いものを先に覚えましょう。

・警備業務 警備業法で定める
・消防業務 防火管理者が行う業務

警備業務は管理業務に含まれるか?については、よく試験に出題されます。

管理対象業務の範囲

敷地、共用部分 付属施設
専用使用部分 (バルコニー トランクルーム 専用庭等)

ややこしいのは、本来ならば、共用部分であるが、一部の所有者が専用で使用している場所(バルコニー トランクルーム 専用庭等)などです。

これらは、管理業務の範囲内においてマンション管理業務者が管理事務を行います。

管理事務の内容と実施方法

契約書では以下のように定められています。

(1)事務管理業務

(2)管理員業務

(3)清掃業務

(4)建物・設備管理業務

上記だけに限定されるものでは無く、植栽管理業務なども該当します。

(1)の「事務管理業務」には基幹業務も含まれています。

一部第三者再委託する事が可能です。 

(注意:全部を委託することはできない!丸投げは禁止です。)

管理事務の報告等

管理事務の処理状況及び管理組合の会計の収支の結果は、管理業務主任者が報告をする義務があります。

 

「管理組合の会計の収支結果」は、「収支決算案の素案」の提出で代える事もできます。

また、管理組合から請求があるときは、これは当事者間の合意により、あらかじめ期日を定めて報告を行う必要があります。

管理費等滞納者に対する催促

組合員(区分所有者)が、管理費、修繕積立金、使用料その他金銭を滞納した時は、管理会社が、最初の支払い期限から起算して⭕️️️️️️月の間は、電話や自宅訪問等で支払いの催促を行います。

金銭の催促を行っても、当該組合員(マンション区分所有者)が支払わない時でも、管理会社の責任にはなりません。

然るべき催促を行った後は、収納の請求は管理組合が行います

債権回収は、あくまで管理組合が行います。

管理規約の提供等

管理規約の提供が求められる事例は、宅建士が不動産物件の媒介等の業務のために確認があります。

管理組合の財務や管理情報を宅建士が売主である組合員(区分所有者)を通じて、買主に提供開示します。

マンション管理業者が提供・開示できる範囲は、原則として管理委託契約書に定める範囲とななります。

管理委託契約書に定める範囲外の事項については、組合員又は管理組合に確認することが求められます。

例)

  • 過去の修繕の実施状況に関する事項など
  • 敷地及び共用部分の重大事故

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マンション標準管理委託契約の過去問題の例

ここでは管理業務主任者で過去に出題された間違えやすい問題を紹介します。

管理対象部分に専用部分は含まれません。

「専有部分に属さない建物の部分」、「規約共用部分」と「付属施設」の違いをおさえましょう。

【2017 問28】
標準管理委託契約書の定めによれば、管理対象部分に関する次の記述のうち、不適切なものはいくつかあるか。

ア エレベーターホールは、「専有部分に属さない建物の部分」に含まれる。

イ テレビ共同受信設備は、「専有部分に属さない建物の付属物」に含まれる。

ウ 専用庭は、「規約共用部分」含まれる。

エ 管理事務室は、「付属施設」に含まれる

【解答】
ア 適切:エレベーターホールは、「専有部分に属さない建物の部分」に含まれる。

イ 適切:テレビ共同受信設備は、「専有部分に属さない建物の付属物」に含まれる。

ウ 不適切:専用庭は、「付属施設」含まれる。

エ 不適切:管理事務室は、「規約共用部分」に含まれる

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