宅建士の過去問解説【不動産物権変動の対抗要件２】取り消し・登記・相続

今回の宅建士になるための権利関係の過去問解説は、「登記を必要とする物権変動」についてです。

前回の「不動産物件変動の対抗要件１」に引きつづき試験のポイントを解説します。

時効による不動産の所得権についても解説します。

ここで平成２７年度の宅建士試験で出題された問題です。

Aから甲土地を買い受けたCが所有権の移転登記を備えた後に、Bについて甲土地所有権の取得時効が完成した場合、Bは、Cに対し、登記がなくても甲土地の所有者であることを主張することができる。

正しいか誤りか？

解答を見る

第三者への対抗要件として、登記が必要とされる場合は、すべての物権変動に該当するとは限りません。

以下、宅建の実務でも問題になりやすい事例を解説していきます。

宅建過去問解説：登記を必要とする物権変動

第三者への対抗要件として、登記が必要とされる場合、すべての物権変動に対抗要件として登記が必要とは限りません。

実務でも問題になりやすい事例を個別に解説していきます。

法律行為の取り消し

第三者との関係が、取消し前か後か？によって変わります。

序文の問題に関係ある内容をみていきましょう。

取消し前の第三者との関係

第三者のＣに対して、Ａは登記がなくても取消しの結果に対抗できます。

しかし、詐欺を理由とする取消しの場合は例外です。

取り消した結果を善意の第三者には主張できません。

取消し後の第三者との関係

取消し後に利害関係をもつに至った第三者との関係では、取消しをした者は登記がなければ対抗できません。

二重譲渡と同様に考えられます。

契約の解除

契約の解除も既に権利を取得前後で、解除の効力が及ぶかどうか変わります。

解除前の第三者との関係

解除前に既に権利を取得している第三者には、解除の効力は及びません。

既に権利を取得している第三者に対して、解除による物権の復帰を主張することができません。

【取消し前の第三者との解除の関係図】

解除後の第三者との関係

解除の意思表示をした後に利害関係を有するに至った第三者と、解除した者との関係は、二重譲渡と同じです。

上記の「取消し後の場合」と同様に考えてよいです。

相続と登記

少し関係がわかりにくいので、図で整理しながら理解しましょう！

１）売買契約後に売主が死亡して、相続人が目的不動産を相続した場合

買主は登記がなくても相続人に対抗できます。

相続人は、売主としての被相続人の登記移転義務を承継しなければならない者です。

その意味では「第三者」にはなりません。

２）相続後で、相続人が第三者へ目的不動産を譲渡してしまった場合

その相続人からの買受人と被相続者からの買受人は対等関係になります。

この場合は、先に登記した者が勝ちます。

３）共同相続人の一人が第三者へ勝手に譲渡し移転登記した場合

共同相続人の１人Ａが自己の持ち分を超える分も権利があるとして、その旨の登記を行い、

第三者へ全部の譲渡をして移転登記した場合。

他の共同相続人Bは、自己の相続分を登記がなくても、その第三者に対抗することができます。

なぜならば、共同相続人Ａが本来持っていない部分は、たとえ登記がされたとしても実体に合わない無権利者の登記だからです。

取得時効と登記

第三者の所有権取得が、土地を継続占有する者の時効完成の前か後かで、第三者へ対抗する為に、登記が必要か不要か？が決まります。

【ポイント】

第三者の所有権取得が時効の完成前であれば「当事者」、後になれば「対抗関係」の問題として処理されるからです。

登記が不要なケース（時効成立前）

事例）

Ａの所有地をＢが継続占有している。

途中ＡからＣに土地所有権が譲渡されたが、その後Ｂに取得時効が成立した場合。

（参照：「パーエフェクト宅建　基本書」より）

ここでは、Ｂは登記なしにＣに所有権は主張できます。

時効完成時における所有者であるＣとＢは（時効という）物権変動の「当事者」になります。

当事者間では、権利主張に登記は不要です。

登記が必要なケース（時効成立後）

事例）

Ａの所有地をＢが継続占有して時効が完成した。その後、Ａは、Ｄに当該土地所有権を譲渡した。

（参照：「パーエフェクト宅建　基本書」より）

ここでは、A→B、A→Ｄの二重譲渡の関係になります。

この場合は、先に登記を受けた方が所有権を取得します。

時効取得者は、事項完成時の権利者に対しては、登記がなくても時効による取得を対抗することができる。

（参照：「パーエフェクト宅建　基本書」より）

なぜならば、事項取得者に時効完成時に既に登記済みであることを要求するのは無理だからです。

時効完成後に現れる第三者への対抗は登記が必要

時効取得は、取引による取得でないからといって、いつまでも登記をする必要がないわけではありません。

時効取得を対抗（主張）するためには、登記が必要です。

宅建過去問まとめ：不動産物権変動２

今回の宅建士になるための過去問解説はいかがでしたか？

「登記を必要とする不動産物権変動の対抗要件」では、時効や相続になる場合の登記もおさえておきましょう！

宅建過去問の解答

序文の問題、取得時効が完成した場合に、登記がなくても権利が主張できるかどうか？

解答は下記になります。

問題４：正解。

時効により不動産の所有権を取得した者は、時効の進行中に原取得者から所有権を取得して登記を備えた者に対しては、登記を備えなくても、時効による所有権の取得を対抗することができる（同法１７７条、最判　昭４１.１１.２２）。

したがって、ＢはＣに対し、登記がなくても甲土地の所有者であることを主張することができる。

（参照：【平成２７年　問４項３】過去問解説より）

本文の解説に戻る

宅建試験のポイント「不動産物権変動」の対抗要件

 

勉強時間が足りないけど、最短で宅建士の合格したい人は、ぜひ、読んでみてください！