「宅建と民法」過去問解説では、宅建試験のとっつきにくい権利関係の過去問を身近な事例で説明します。
一般的に抵当権は民法が苦手な宅建の受験生にとって鬼門になる分野です。
私もそうでしたが、できれば民法の抵当権は、捨てたいと考える人も多いと思います。
しかし、抵当権は、不動産取引の実務で欠かせない知識の一つです。
試験勉強の目的の為だけでなく、基礎知識を勉強する方が、将来の自分の為になります。
ここで宅建試験に出題された過去問をわかりやすくした問題を解いてみましょう。
あなたは、買う予定の土地が、抵当権の対象となっていることを知りながら、契約しました。
その後、抵当権が実行されてしまい、あなたは土地の所有権を失いました。
あなたは損害を受けましたが、売主に損害賠償を請求することができるでしょうか？
抵当権を習得するコツは「住宅ローン」に置き換えてみるとわかりやすく理解できます。
以下、簡単に解説していきます。
【宅建と民法】過去問解説：抵当権の例「住宅ローン」
抵当権とは、一言で言うと「担保」の事です。
例えば、あなたが家を購入したいとします。
家の価格が４,０００万円以上するので、頭金を払った後の残金はローンで毎月返済します。
この場合は、銀行と借主（あなた）の間で約定を結びます。
銀行はあなたの住宅を担保として抵当権を設定して、お金を貸してくれます。
もし、あなたが住宅ローンを返せない時は、担保としている住宅を抵当に持って行き、競売にかけ、貸したお金を回収します。
これが「差押え」です。
借り手の支払いが滞った時は、貸主側は裁判無しで抵当権が設定された物件を競売にかける事が認められています。
あなたは、毎月のローン（借金）の返済をし続けている限りは、その住宅に住み続けることができます。
このように支払いを続ければ、その物件を使い続けることができる仕組みが、抵当権の特徴です。
ここで余談になりますが、このような競売物件は住宅市場によく出回っています。
競売にかけられる物件は、相場の不動産価格よりも安い金額で競り落とせる場合が多く、業者が購入することもあります。
その競売物件をリフォームして再度、一般消費者へ売ります。
私が以前に購入した中古マンションは、もともとは抵当権で取られ競売にかけられていた物件でした。
周辺の相場よりも安いお得な価格で購入できました。
「抵当権設定登記」と「抵当権抹消登記」
ここで宅建試験には、直接出題される事はあまり無いですが、知っておいた方が良い知識があります。
銀行でローン契約を組まない限りは、住宅を購入する資金は貸してもらえません。
通常、銀行でローン設定の手続きをする時は、様々な書面に印鑑を押して署名をします。
その中には「抵当権設定登記」があり、よくわからないまま手続きが完了してしまう事があります。
この「抵当権設定登記」とは法務局へ契約の届け出をすることです。
これは、抵当権が設定された住宅の所有者が、ローン契約を結んでいる銀行へ返済ができなくなった場合の措置についてです。
銀行がその所有者の住宅を優先的に取り上げる契約をしたという内容です。
国の機関である法務局に、住宅を銀行が優先的に取り上げる権利を持つ事を保証してもらう目的があります。
また、ローンを完済した場合は、「抵当権抹消登記」を行います。
これは、設定された抵当権の登記を消す手続です。
抵当権抹消の手続きをしておかないと、その後、自分の住宅を売却する機会がきた時に面倒になります。
通常、抵当権設定手続きは、銀行と提携する司法書士などが代理で行う場合が多いです。
抹消手続きも銀行からの通知では、自分で司法書士に頼んで行って下さいと言われます。
また、中古の不動産を購入する時に、相手の物件に抵当権がついていれば、その負債額に注意です。
購入時に支払う金額で抵当権が相殺（帳消し）にできる金額以上であれば、物件を購入すると同時に負債は消えます。
しかし、購入金額以上の負債が残る場合は、その物件に以前の持ち主の負債が残るままになり、抵当権が消えないので、要注意です。
問題の解答：抵当権が設定された物件を購入した場合
今回の序文の問題
抵当権の対象となる土地を買った後で、抵当権が実行されて権利を失った場合はどうなるのでしょうか？
答えは、土地を購入した買主側（あなた）の権利は保護されます。
売買の目的物に付いていた抵当権が実行されて、買主が所有権を失った場合、買主は善意、悪意を問わず、契約を解除できる。
損害賠償も請求できる
（参照：【平成２8年 6問-3項】過去問解説より）
あなたは売主との契約も自由に解除できるし、損害賠償も請求できます。
宅建の権利関係で出題される問題文の中には、
例えば、物件に瑕疵があった事を予め知っていた（悪意）場合は保護されない事もあります。
しかし、抵当権の場合は、善意か悪意にかかわらず買手の所有権が保護されます。
ここが、この過去問題のポイントです。
いかがでしたか？
身近な事例に置き換えてみると抵当権も理解しやすいのではないでしょうか。
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