今回は、前回の２０１８年、宅建士試験の法改正【宅建業法】に続いて【法令上の制限】法改正についてお伝えします。
「法令上の制限」の科目に関しては、「田園住居地域」が用途地域に新設に伴う、建築基準法などを解説します。
近年では農業と住居の融合化が進められ、時代の流れに合う法改正になっています。
必ず宅建士試験に出題されると予測されるので、対策をしていきましょう！
Contents
用途地域に田園住居地域が新設
１) 用途地域は１２ 種類あり
田園住居地域が追加 従来の用途地域は、第一種・第二種低層住居専用地域、第一種・第二種中高層住居専用地域、第一種・第二種住居地域、準住居地域、近隣商業地域、商業地域、準工業地域、工業地域、工業専用 地域
改正法により、「田園住居地域」が新設され、１３ 種類となった。(第 8 条第 1 項)。
イメージとしては第一種低層住居専用地域に近い、農業と住宅が一体化した地域である。
都市計画法の田園住居地域の定義
田園住居地域とは 農業の利便の増進を図りつつ、これと調和した低層住宅に係る良好な住居の 環境を保護するため定める地域とされている。(第 9 条第８ 項)。
都市計画で定める建蔽率・容積率・敷地面積の最低限度・外壁の後退距離の限度・高さ の限度がある。
田園住居地域にも下記が定められる
１）建築物の容積率、
２）建蔽率
３）高さの制限（１０mまたは１２m）を定め、必要があれば外壁後退距離を定める。
４）田園住居地域の容積率について
10 分の 5、10 分の 6、10 分の 8、10 分の 10、10 分の 15、10 分の 20 の中から定める
５）田園住居地域の建蔽率
10 分の 3、10 分の 4、10 分の 5、10 分の 6 の中から定める
田園住居地域の規制
・田園住居地域における建築物の高さの上限は 10m又は 12mのいずれかを定める
・田園住居地域には、義務教育施設(小学校および中学校)を設ける。
・田園住居地域では、道路斜線制限、北側斜線制限、日影規制の適用がある。
【ポイント】
・隣地斜線制限については、第一種・第二種低層住居専用と同様に適用されない。
【日影規制】
・田園住居地域における日影規制については「軒の高さが７mを超える建築物」又は「地階を除く階数が３以上の建築物」が日影規制の対象となる。
田園住居地域内における建築等の規制
田園住居地域内の農地の区域内において、土地の形質の変更、建築物の建築その他工作物の建設等を行う者は、原則として、市町村長の許可を受けなければならない。
しかし、次行為は許可不要。
１）通常の管理行為、軽易な行為その他の行為で政令で定めるもの
２）非常災害のため必要な応急措置として行う行為
３）都市計画事業の施行として行う行為又はこれに準ずる行為として政令で定める行為
※なお、国又は地方公共団体が行うものについても許可不要。
しかし、その国の機関又は地方公共団体は、その行為をしようとする場合は、あらかじめ、市町村長に協議しなければならない。
建築基準法
建築基準法上でも「田園住居地域」の建築物の用途規制などの規定が追記される。
用途制限(田園住居地域)の建築可能な建物
田園住居地域内では、第一種・第二種低層住居専用地域内に建築できるものは同様に建築可能。
【建築可能なもの】
・住宅、共同住宅、図書館、老人ホーム
・幼稚園、小学校、中学校、高等学校
・神社、寺院、保育所、診療所、巡査派出所
・老人福祉センター、児童厚生施設
他に「第一種・２種低層住居地域」では床面積が１５０ m²以内の飲食店等が建築可能。
しかし「田園住居地域」では飲食店等であれば、範囲が広がり、２ 階以下かつ 床面積が５００ m²以内のものが建築できる。
田園住居地域のみ建築できるもの
下記は田園住居地域のみ建築できる（宅建士試験に出題される可能性が高い）
・農産物の生産・集荷・処理または貯蔵に供するもの。
・農業の生産資材の貯蔵に供するもの。
・地域で生産された農産物の販売を主たる目的とする店舗その他一定の店舗
（農業の利便を促進するために必要な店舗ならば作ることができるという条件になる）
田園住居地域の容積率・建蔽率・外壁の後退距離・高さ
田園住居地域内の建築物は、下記の規定が、第一種・第二種低層住居専用地域と同様に制限される。
・容積率、建蔽率
・外壁の後退距離
・絶対高さの制限
・北側斜線制限
・日影制限
田園住居地域は、ほとんどが第一種・第二種低層住居専用地域と同じように扱われます。
違っている部分を重点的に覚えるのが試験対策として有効です。
特に覚えておくのは、
・「田園住居地域のみ建築できるもの」
利便性を促進するための飲食店であれば
・「２ 階以下かつ 床面積が５００ m²以内」ならば建築可能など。
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