私達の人生の中で、不動産に全く関わらない人はいないです。
・家を買う時
・賃貸契約で家を借りる時
・不動産を相続する
宅建試験では、契約などの民法や税金など、誰もが知っておくと良い知識が、多く出題されます。
今回は法律と税金の知識が無いと、家を購入時にどんな事で損するのか？
私は一級建築士ですが、社内で不動産業務に係るようになった事をきっかけに宅建士を取得しました。
そんな宅建の勉強を通じて知った、家を購入する時に損しない３つの対策を紹介しています。
これから家の購入を検討している人は、損しない為にも是非読んで下さい。
また紹介事例は、宅建試験の出題範囲なので今、勉強中の人も気分転換に読んでみて下さい。
Contents
家を購入する時に損しない３つの対策
「無知は損」
こんな言葉はよく聞きます。
法律や税金の仕組みは、自分から知る努力をしないと販売業者や税務署は、教えてくれません。
不動産購入は、一生の中で最も大きな買い物です。
損しない対策を紹介します。
購入した家の本当の保証期間を知らないと損をする
家を購入する時に、契約書に「瑕疵担保責任」という言葉が出てきます。
「瑕疵担保責任」の意味を簡単に説明すると
金銭が絡む売買契約で、買主（物を買う側）が、売主（物を売る人）から商品の引渡しを受けた時に
本来あるべき機能（契約で約束していた事）に品質・性能・状態が備わっていない事。（瑕疵（きずや欠陥）がある）
例えば、「住宅を購入後に壁紙が剥がれていた事に気づいた！」などの欠陥も瑕疵に該当します。
ここで大事な事は、売主がその瑕疵を修繕してくれる保証期間です。
売主が瑕疵担保責任を負うのは、買主が隠れた瑕疵がある事を知った日から
1年以内と定められています。
しかし、宅地建物取引業法の法令では、売主の責任は２年以上と定められています。
この宅地建物取引業者の規定は民法の規定より優先されます。
住宅などの瑕疵は１年以上、使わないとわからない事もあります。
物件の売買契約は、通常宅地建物取引業の規定で行われます。
よって物件の保証期間は、本来は２年以上です。
しかし、契約書で業者の保証期間が１年間と短い場合があります。
この場合は1年後以降の瑕疵は保証して貰えなくなり、家を購入するのに損です。
不動産業者は宅地建物取引業法には絶対に違反できません。
上記の保証期間以外にも買主が損害を受け無い様に、買主に有利に定められた法律もあります。
宅地建物取引業法の勉強は、この様に損しない不動産取引が理解できるので面白いです。
家の購入で所得税の住宅ローン控除を知らないと損する
家をローンを使って購入すると、その年度末にローン残高に応じた額の所得税の控除が受けられます。
この住宅ローン減税制度（正式名称：「住宅借入金等特別控除」）を利用すると、確定申告時に控除手続きをすると税金が戻ってくる事はご存じですか？
１０年間、所得税から年度末の借入金残高の1％の額が控除されます。
下記は税金の控除が適用される不動産です。
・住宅の購入（新築・中古）
・工事費が100万円を超える増改築
・一定条件を満たす省エネ・バリアフリー改修
家を購入する費用は何千万円単位です。
１０年間、ローン控除を受けられる制度は助かります。
この住宅ローン制度の注意点は、所定の条件を満たさないと、税金控除が受けられない事です。
例えば中古住宅を購入する場合は、物件の築年数が古すぎたり、床面積が50平方メートル以上など色々と条件があります。
一つでも不備があると受けられません。
自分が購入する家が、該当する物件かどうか？は必ず購入前に確認して下さい。
宅建には税関係の出題もあります。
色々な税の仕組みや決算書の読み方などを勉強するには良い機会です。
世の中には、住宅ローンの税金控除の制度だけでなく、知らないと損をする税制度は色々あります。
固定資産税、不動産取得税、所得税、印紙税、贈与税などの基礎知識が身につきます。
家の購入は営業マン任せにすると危ない損をする
シャアハウスのカボチャの馬車 が民事再生法の適用を受けました。
このカボチャの馬車を運営していたスマート社が、購入した人に約束していた利回りを支払えなくなりました。
多くの人が銀行から多額の融資を受けて物件を建築していたので、毎月の返済が出来なくなり、破産の危機に追い込まれています。
かぼちゃの事件は、業者の書類偽造も大きな話題になりました。
偽造には、スマート社の物件売買を仲介した業者、融資を実行したスルガ銀行まで関与が疑われています。
不動産の取引契約には、売買契約書や・重要事項説明書など、契約の不備を防ぐ為に様々な書類が必要です。
（銀行で融資を受ける場合は貯金の残高証明書など）
書類が一つでも不動産の売買契約と整合が取れなければ、本来は契約できない仕組みになっています。
この事件では、副業として投資した多くの会社員が被害に遭いました。
販売仲介業者や銀行を信じて任せていたから、書類偽造に気がつかなかった人が殆どです。
もし、売買取引などの知識があれば、もっと契約には慎重になり、この様な被害は防げたかもしれません。
★家が売れないことには理由があった！
「中古住宅はなぜ売れないか？家が売れない理由と中古の家の売り方」で業界の裏がわかります！
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